Posted 10 октября 2019,, 03:00
Published 10 октября 2019,, 03:00
Modified 29 мая 2023,, 09:17
Updated 29 мая 2023,, 09:17
От «Двух рек» до «Адмирала» за 15 лет. История легендарного долгостроя на Стрелке, за который опять взялись
На Стрелке не так давно возобновилось строительство жилого комплекса «Адмирал» — одного из самых заметных красноярских долгостроев. Комплекс из двух жилых башен и торгового центра был запланирован 15 лет назад — за эти годы разорился не один застройщик, а сам проект повысил этажность и лишился станции метро. Рассказываем драматичную историю комплекса и объясняем, почему его будущее все еще в тумане.
Ко второй половине 2000-х красноярская Стрелка почти вся была отдана девелоперам. Часть проектов — «Синема Парк» («Галерея Енисей») и «Комсомолл» (изначально «Огни») — хоть и не без проблем, но была построена. Другая осталась эскизами на бумаге — как, например, гряда мегаломанских офисных и гостиничных центров, которые хотели построить на участках набережной от музейного комплекса до «Комсомолла» (на одном из них сейчас планируется храм, на другом — «Красноярск-Сити»). Подробнее «ПМ» писал об этом здесь и здесь.
Участок Стрелки на берегу Качи возле института искусств строители тоже не обошли вниманием. Здесь в середине 2000-х решили возвести жилой комплекс с торговым центром под символичным названием «Две реки». По соседству с ним еще по советским планам должна была появиться станция «Ленинская» красноярского метро.
На начальном этапе в 2005 году «Две реки» задумывались в виде двух жилых домов-башен 13 и 16 этажей и шестиэтажного торгово-развлекательного центра. Общая площадь его составляла бы 52 тысячи квадратных метров. Спустя пару лет высоту башен в проекте увеличили до 15 и 18 этажей, а площадь комплекса —до 76 тысяч квадратов. Жилые блоки с деловой частью соединялись подземной парковкой на 600 автомобилей. Стройплощадку огородили в 2007-м, разрешение на строительство получили в апреле 2008-го. Проект оценивали в шесть миллиардов рублей, а построить комплекс рассчитывали к 2010-му.
Эскизный проект «Двух рек» разрабатывала архитектурная мастерская «Первая линия» Артура Пилипенко. В беседе с «ПМ» Пилипенко вспоминает детали того проекта: например, торговый центр имел бы «вторую кожу» — навесной фасад, на котором в виде рельефов при определенном угле падения солнечного света воспроизводились петроглифы Енисейской писаницы.
С градостроительной точки зрения выбранная часть Стрелки — сложная для строительства, уточняет Пилипенко: «Это плотный городской участок, поэтому нужно было сделать комплекс проницаемым. Это был один из основных моих тезисов: комплекс не должен быть стеной, которая преграждает движение». Так, архитекторы предусмотрели мост, соединявший площадь перед БКЗ с набережной Качи. Были также запланированы сквозной проезд и спуск к берегу реки — торговый блок комплекса задумывался в виде спирали, по которой могли бы проехать люди с коляской или на велосипеде.
Казус с метро
Другой сложностью проекта стала та самая станция метрополитена. Пилипенко поясняет, что в оригинальном проекте метро, разработанном в «Харьковметропроекте», вестибюль станции находился на месте нынешнего сквера Победителей — линия метро как бы перечеркивала его надвое. Однако с развитием города в харьковском проекте образовался «казус»: в нем не учитывалось здание офисного центра «Метрополь», построенное как гостиница «Енисей» в конце 1980-х.
«Получалось, что ствол метрополитена проходил практически по краю фундамента здания, — описывает Пилипенко. — Более того, дальше ему нужно было пройти над Качей, он от веток глубокого заложения выходил практически на поверхность. До дорожного покрытия улицы Ленина оставался бы всего метр, то есть проходку можно было выполнить только открытым способом».
Проектировщики предложили необычное решение — перенести станцию в основание жилого комплекса. В итоге ветка отводилась от угла «Метрополя», а вестибюль станции переносился в стилобат комплекса «Две реки». Дальше, по замыслу проектировщиков, ствол метро выходил бы над Качей, снова нырял под улицей Белинского и шел на следующую станцию возле медуниверситета.
«Возникала куча вопросов, — признает архитектор. — Как сделать так, чтобы жители не ощущали вибрации от поезда, когда он проходит через стилобат? Для этого прорабатывался вопрос о системах амортизации — и это все существенно удорожало технологическую часть».
Черногорская ошибка
В 2005-м Артур Пилипенко защищал эскизный проект на городском и краевом градостроительных советах. «Это была не формальная защита — у проекта были противники», — вспоминает он. Члены краевого совета, например, критиковали идею пустить метро под комплексом, заявляли, что здания испортят архитектурную среду Стрелки и займут зеленую зону. Несмотря на критику, концепцию жилого комплекса утвердили.
После эскизного проекта архитекторы должны были разработать рабочую документацию. Но на этой стадии заказчик, по словам Артура Пилипенко, захотел ускорить проектирование и передал проект компании из Черногории. Она называлась «Црна Гора Инжиниринг» и помимо проектирования также стала подрядчиком строительства.
«Это была роковая ошибка заказчиков, — считает Пилипенко. — Они попались на удочку западным-прозападным компаниям, которые обещали в очень короткие сроки и за небольшие деньги разработать проект (заработать предполагалось в основном на самом подряде). Но закончилось все тем, что заказчик с этим проектом проходил экспертизу года два-три (проект утвержден в 2008 году — «ПМ»), а потом обанкротился и перестал быть оператором проекта».
Первый застройщик
Застройщиком «Двух рек» была красноярская группа компаний «21 век». ГК, по информации из архивной версии ее сайта, была создана в 1996 году. Холдинг состоял почти из полутора десятков фирм, комплексом на Стрелке занималась одна из них — «Стройсервис-Инвест». Среди ее проектов, например, жилой дом 2001 года на Мира, 50а (на сайте холдинга он назывался «одним из первых по-настоящему элитных зданий города»), а также на Горького, 5 и на Красной Армии, 18 (за сквером Сурикова). В 2000-е «Стройсервис-Инвест» запланировал также амбициозный «Микрорайон XXI века» из 21 дома на улицах Водопьянова, 9 мая, Алексеева и Урванцева.
Помимо жилья ГК строила и деловые объекты — кинотеатр «Синема Парк» на набережной и гостиницу на Сурикова, 16.
По данным сервиса «Контур.Фокус», основным владельцем входящих в группу компаний был Юрий Нестеров. В СМИ не исключали, что холдинг был связан с властями, благодаря чему ему и удавалось получать землю в центре города. Как минимум в случае с землей на Стрелке при этом арендная плата для застройщиков была чисто символической. Участок площадью почти 16 тысяч квадратов «Стройсервис-Инвест» арендовал в 2004 году — из судебных материалов на сайте арбитражного суда известно, что компания платила за него лишь 1937 рублей в месяц.
Прямых связей строителей с чиновниками в открытых источниках, впрочем, найти не удалось. Единственный момент: директором нескольких компаний «21 века» до 2009 года был нынешний премьер края Юрий Лапшин. Он, по словам одного из участников строительного рынка Красноярска, был деловым партнером Нестерова и совладельцем компаний «21 века». Однако в органах власти Лапшин оказался уже уйдя из бизнеса. Покинув строительный холдинг, он стал первым вице-губернатором и министром финансов Хакасии, а затем перешел в красноярское правительство.
Что-то пошло не так
Во второй половине 2000-х до того вполне благополучная ГК «21 век» попала в череду скандалов. В мае 2007-го в МВД и прокуратуре сообщили, что директор ООО «ССК «21 Век» скрыл почти 2,7 миллиона рублей от налоговой. Этот же директор, по информации силовиков, предоставил беспроцентные займы на сумму более 20 миллионов нескольким фирмам, в которых он же был учредителем и руководителем.
В декабре того же года около 50 рабочих другой компании холдинга — «ПСК «21 век», подрядчик ЖК на Водопьянова — перекрыли движение на улице 9 мая. Строители объяснили, что стройка жилого района остановлена в ноябре, а зарплату им не платили три месяца. Весной 2009-го экс-директора нескольких компаний холдинга Сергея Мялькина осудили условно — он обвинялся в том, что задолжал более 12 миллионов рублей почти 300 рабочим, но был признан виновным лишь по семи эпизодам.
В мае того же года на застройщика «Стройсервис-Инвест» подали в суд с требованиями о банкротстве и возврате долгов. Сумма долгов превышала 650 миллионов. Для их погашения, в частности, землю на 9 мая — Урванцева, не освоенную «21 веком», передали в субаренду «СМ.Сити» за 391 миллион рублей. Рядом с несколькими кирпичными домами, которые успел построить «Стройсервис-Инвест» на Водопьянова, «СМ.Сити» воздвиг панельный микрорайон «Зеленый городок».
«Стройсервис-Инвест» смог выплатить более 60% своих долгов. Как следует из материалов дела, около 75 миллионов с компании требовал также Юрий Нестеров от лица «ПСК «21 век». Он утверждал, что «Стройсервис-Инвест» остался должен по договорам подряда, но экспертиза на суде признала часть документов по этим сделкам сфальсифицированными.
Параллельно развивались проблемы и на других объектах «21 века»: на набережной в 2006 году встала стройка «Синема Парка», которую вела входящая в холдинг компания «Архстиль». Как пояснил «ПМ» один из участников строительного рынка, «Архстиль» решил разбить строительство на две очереди. Первую финансировало ЗАО «Синема Парк», вторую — компании «21 века», следует из материалов на сайте арбитражного суда.
В суд в 2007 году обратился недовольный ходом строительства инвестор — ЗАО «Синема Парк». Он начал делить с подрядчиком недостроенный кинотеатр и стройплощадку (землю на набережной у города арендовал «Архстиль»). Судебные разбирательства длились четыре года, в итоге суд признал право собственности за компанией «Синема Парк». Достроил кинокомплекс спустя годы уже другой подрядчик. По словам участника строительного рынка, «21 век» на стройке мог потерять около 300 миллионов рублей вложений — «по тем временам очень значимая сумма».
Судя по «Контур.Фокусу», большинство входивших в «21 век» фирм уже ликвидированы. Одна из уцелевших, изначально называвшаяся Инвестиционно-строительная компания «Стратегия ХХI век», с тех пор дважды меняла название — в конце 2013-го на «Промэнергострой», спустя два месяца — на «Сити-Строй». Сейчас компания принадлежит Юрию Нестерову и Евгению Калееву. Ведет ли она какие-либо проекты, узнать не удалось — в приемной ничего пояснить об этом не смогли. Раздел проектов на сайте компании находится в «стадии наполнения». На сайте опубликовано разрешение на строительство десятиэтажного дома в переулке Светлогорский, 6а от 2015 года, но на онлайн-картах такого объекта нет. Поговорить с самим Нестеровым не получилось.
А что с участком на Стрелке
Права на участок на Стрелке «Стройсервис-Инвест» в октябре 2008-го передал инвестиционной компании «Стратегия». Она была создана в 2006 году и была аффилирована с холдингом. Ее директорами, по данным сайта Find-org, значились в 2007-2008 годы Юрий Нестеров и юрист Сергей Ташкинов, также возглавлявший ряд фирм «21 века». Офис компании был зарегистрирован в доме на Водопьянова в до конца не реализованном «Микрорайоне XXI века».
В 2009 году передачу земли пытался оспорить Сбербанк, кредитовавший холдинг. Как сказано в материалах дела, компания отдала «Стратегии» участок за символические 80 тысяч рублей. Город в свою очередь установил новому арендатору еще более щадящую ставку аренды — 926 рублей в месяц. К июню 2008 года, как указывает Сбербанк, «Стройсервис-Инвест» потратил на проект ЖК на Стрелке 99,1 миллиона рублей. По подсчетам банка, право аренды участка на тот момент не могло стоить меньше 62,8 миллиона, а с учетом затрат застройщика цена должна была доходить до 162 миллионов.
«Стройсервис-Инвест» в то время проходил процедуру банкротства, и сделка со «Стратегией» уменьшила конкурсную массу должника, которую могли бы требовать кредиторы, настаивал в суде банк. Только по кредиту Сбербанку «Стройсервис-Инвест» был должен 325,6 миллиона рублей, кроме этого, непосредственно владельцам и руководству компании банк выдал еще 100 миллионов рублей ипотеки по договору долевого участия.
Учитывая все это, а также аффилированность компаний, Сбербанк просил признать сделку «Стройсервис-Инвеста» и ИК «Стратегия» ничтожной. Однако суд не нашел для этого оснований.
Второй застройщик
Фирму «Стратегия» с февраля 2009 года возглавляет красноярская бизнесвумен Ирина Меркулова. 13 ноября 2010-го, спустя пару месяцев после судов со Сбербанком, она же стала и владелицей компании.
В тот же день компания сменила прописку с Водопьянова на Батурина, 19 — здание, где зарегистрирована «Региональная строительная компания» («РСК»), принадлежавшая мужу Меркуловой Игорю Болтрикову. С 2010-го Болтриков, по бумагам, не имеет отношение к «РСК». Сама компания довольно известна на рынке — она, например, была подрядчиком «Сибиряка» Владимира Егорова на стройках ТРК «Июнь» и микрорайона «Аэропорт». С сыном Егорова Константином у Болтрикова и Меркуловой также была совместная «Сибирская строительная компания» (уже ликвидирована).
Еще одним известным объектом «РСК» стал ТРЦ «ПокровSky» на улице Мартынова. Центр, по данным «Коммерсанта», находится в собственности компании «Сибирский инвестор» Игоря Болтрикова. Кроме того, он владеет компанией «Покров Двор», которой принадлежат права на товарный знак Magic Land — так же называется парк семейного отдыха в «ПокровSky».
В том же ТРЦ зарегистрирована компания «Покров», которая до августа этого года принадлежала Сергею Ташкинову — экс-директору и юристу нескольких фирм почившего «21 века». Это не единственная его связь с Ириной Меркуловой и Болтриковым. Ташкинов был ликвидатором одной из организаций Меркуловой, а также директором компании «Регион-Строй», которой владел Игорь Болтриков. Как минимум до 2018 года Сергей Ташкинов работал и юристом ИК «Стратегия».
«Адмирал» вместо «Двух рек»
«РСК» же и стала генеральным подрядчиком «Стратегии» на проекте ЖК на Стрелке. Комплекс теперь называется не «Две реки», а «Адмирал», сам проект был скорректирован в 2013 и 2017 годы, претерпев несколько крупных изменений. Согласно выписке Росреестра, из него исключили линию метро и гипермаркет на цоколе, а в отдельном здании будет не торговый комплекс, а общественно-деловой центр. 18-этажный дом рассчитан на 64 квартиры площадью от 107 до 266 квадратных метров, 15-этажный — на 26 площадью 186-199 квадратов. Все три блока комплекса соединяются между собой общей платформой с трехуровневой парковкой на 300 мест.
По словам автора оригинальных эскизов комплекса Артура Пилипенко, внешне в целом проект остался почти не тронут — за мелкими, «вкусовыми» исключениями. Например, архитектура жилых домов, с его слов, стала чуть ярче, административного здания — наоборот поблекла: реплики Енисейской писаницы на нем уже не будет. О пешеходной «проницаемости» комплекса, по мнению архитектора, речи теперь тоже нет.
В проектной декларации «Адмирала» указано, что строительство первого дома стоит почти 893 миллиона рублей, второго — 593 миллиона, административного здания — 1,8 миллиарда. Активная стадия строительства комплекса, судя по Гугл Картам, началась в 2012-м: на фото того года видны строительный забор и башенный кран — контуры зданий появляются уже на более поздних кадрах.
Что-то снова не так
Окончание строительства анонсировалось на 2017 год, однако сроки несколько раз сдвигались, а стройка замирала. Со слов Артура Пилипенко выходит, что три года назад проект пытались перепродать другому застройщику — к архитектору обращался «Монолитхолдинг» с предложением допроектировать ЖК. «Но компания все же не купила участок и не вошла в проект», — сказал архитектор. Получить комментарий «Монолитхолдинга» не удалось.
«РСК» на этом фоне перестала быть генподрядчиком ЖК «Адмирал». По данным «Контур.Фокуса», фирма проходит сейчас стадию банкротства, ей назначен конкурсный управляющий, иски к компании намерены подать более 30 организаций, а ее счета заблокированы. Помимо этого, в марте банк ВТБ подал иск о банкротстве компаний «Покров двор» Игоря Болтрикова и «Покров» Сергея Ташкинова (в августе он вышел из числа учредителей и руководства). Иски поданы также к операторам «ПокровSky» и парка Magic Land — ООО «Покровскай» и «Мэджик лэнд». В общей сложности с четырех организаций требовали более 1,5 миллиарда рублей. «Коммерсант» сообщал, что в январе 2019 года арбитражный суд уже ввел наблюдение в отношении компании-владельца ТРЦ «ПокровSky» — ООО «Сибирский инвестор» Болтрикова. Ее долг перед кредиторами превышал 150 миллионов рублей.
При этом застройщиком по-прежнему остается ИК «Стратегия». Год назад компания переехала из здания, где была прописана «РСК», — и теперь находится в Ветлужанке по адресу ресторана-пивоварни Biergarten. Заведением владеет Павел Меркулов, сын Ирины Меркуловой и Игоря Болтрикова.
Именно в последние месяцы стройка комплекса сошла с мертвой точки, на площадке зашевелилась техника, а летом появились и объявления о продаже квартир. На паспорте объекта сейчас указан новый генподрядчик — компания «Докастрой». Она зарегистрирована в феврале прошлого года, владельцем и директором числится Павел Остапенко. По данным «Контур.Фокуса», он входит в число учредителей гаражного кооператива на Взлетке вместе с Павлом Меркуловым.
В ИК «Стратегия» на просьбы «ПМ» о комментарии сказали только, что стройка комплекса возобновилась уже давно, и сослались на занятость. По данным из заключения о степени готовности объекта на конец июля, ЖК «Адмирал» закончен почти на 51%, по данным из выписки Росреестра — на 42%. Завершить строительство обещают в марте 2020 года.