Как провести общее собрание и не сесть в тюрьму? Личный опыт красноярского управдома

Красноярский журналист Андрей Мужщинский восемь лет назад стал управдомом — и втянулся. Об уникальном опыте конструктивного взаимодействия с соседями и управляющей компанией он рассказывает в своей колонке на «Проспекте Мира».

Проведение общего собрания – головная боль любого управдома. В прошлой колонке я писал, что кворума достичь сложно, некоторых собственников приходится в прямом смысле слова уговаривать поставить галочку в бюллетени, хотя нет, сначала их надо ещё умудриться разыскать. Но провести собрание и исполнить принятое на нем решение — не главная трудность. Любой протокол общего собрания – это мина замедленного действия. Абсолютно любое решение схода жителей можно оспорить — даже то, которое, по мнению его инициатора, проведено строго по требованиям Жилищного кодекса.

К примеру, решило большинство, что надо отремонтировать все трубы в подвале, поэтому, скажем, с 1 ноября за жилищные услуги собственники будут платить не 24 рубля за квадратный метр, а 28. А кто-то из тех, кто голосовал «против» или вообще не участвовал в голосовании, начинает писать в прокуратуру, а та раз и неожиданно находит какие-то нарушения в процедуре проведения собрания. А ещё и такой сценарий может вырисоваться, что автор жалобы, — тот, кто по документам проголосовал «за», — вдруг начинает говорить: «Подпись не моя!».

Первые два случая максимум, чем могут закончиться, (если нарушения найдутся) — отменой решения общего собрания. Управляющая организация обязана будет сделать людям перерасчёт за то время, что использовался повышенный тариф, и вернуть переплату. Правда, возможно, возвращать будет нечего: о своих претензиях, которые потом подтвердились, собственник заявил через несколько месяцев или год, а решение собрания исполнено и ремонт сделан. В Красноярске достаточно случаев, когда через суд признавались недействительными протоколы общего собрания о проведении тех или иных ремонтных работ, которые уже были выполнены. В минусе при таком раскладе остаются жилищники, которые обязаны вернуть деньги на счёт дома.

В случае, если имела место подделка подписей, виновный может и в тюрьму сесть (пять лет назад протокол общего собрания был приравнен к официальным документам, а их подделка является уголовным преступлением. – прим. авт.). Справедливости ради отметим, что до суда подобные дела доходят крайне редко, доказать факт подделки и тем более найти того, кто подделал, порой невозможно. Если к разбирательству подключены служители Фемиды, далеко не факт, что приговор будет обвинительный.

В общем, вывод один: чем аукнется для инициатора то или иное общее собрание — большая лотерея. Пишу это не для того, чтобы кого-то напугать, а просто, чтобы вы были в курсе. Предупреждён — значит вооружён.

По большому счёту, в группе риска те протоколы, где речь идёт о повышении тарифа (ни в одном доме, где я жил и проводил общие собрания, ни разу люди не пошли на повышение квартплаты) и где речь идёт о смене управляющей организации. Причём тут есть нюансы: в случае повышения тарифа инициатору придётся бороться с несогласными жителями, а в ситуации с расторжением договора управления, — с той компанией, от чьих услуг собственники хотят отказаться. Когда я проводил собрание по смене УК, сотрудники компании, от которой уходил очень рьяно доказывали, что моя идея смены УК ничем не обоснована и авантюрна.

В остальных случаях перспектива судебных разбирательств очень призрачна. Знаю один дом в Красноярске, который уже несколько лет живет по протоколу, составленному с нарушением. Там неправильно посчитан кворум, и совет дома, по идее, не может от лица жителей принимать решение о текущем ремонте дома. Странно, что УК эту оплошность не заметила, ведь, если найдётся умный собственник, он может через суд признать протокол недействительным и тогда жилищники обязаны будут вернуть на счет дома все израсходованные на текущий ремонт деньги. В общем, пока всё всех устраивает, нарушение не обнаружится.

Так что, если вы готовитесь провести общее собрание, то по возможности максимально следуйте букве Жилищного кодекса и не подставляйтесь. Особенно будьте бдительны в тех случаях, когда вопросы, выносимые на повестку, спорные и могут привести к появлению недовольных. Я, признаться честно, на заре своего управдомства, когда ещё не было статьи о подделке протокола общего собрания, не видел ничего плохого в том, когда бюллетень для голосования заполнял не собственник, а его родственник. Некоторые владельцы квартир, которые не жили в доме, по телефону мне так и говорили, мол, пусть брат-сват распишется. Сейчас я себе такого не позволяю, предпочитаю проехать через весь город и взять подпись лично у собственника.

Хотя иногда и сегодня приходится ходить по очень тонкой грани — правда, не по своей воле. В этом году администрация Красноярска объявила, что приём заявок на участие в программе «Формирование комфортной городской среды» на 2021 год начнётся 5 августа, а закончится 20 августа. То есть официально продолжительность заявочной кампании длилась 15 дней. А теперь внимание: согласно Жилищному кодексу, о готовящемся общем собрании инициатор должен уведомить соседей минимум за 10 дней до даты проведения такого схода. То есть у людей, если они за день подготовят пакет документов, разработают макет ремонта двора, и в этот же день развесят уведомления о собрании, по закону этап сбора подписей может начаться не раньше 16 числа. Итого за 4 дня надо будет добиться кворума. Все обсчитать и принести до 20 в администрацию района заявку. Очевидно, что это почти нереально. Предполагаю, что многим участникам, чтобы уложиться в заявленные сроки, пришлось начать собирать подписи раньше 16-го августа.

Хотя, думаю, эти нарушения, если они имели место, не критичны. Жители только рады, что удастся привлечь субсидию из бюджета на ремонт двора, а сотрудники мэрии не признаются, что плохо составленной конкурсной документацией могли поспособствовать нарушению Жилищного кодекса.

P.S. А теперь собственно о том, как не попасть в тюрьму, проводя общее собрание. Как я уже писал в первой и второй колонке: ничего ни от кого не ждать и методично делать свое дело, руководствуясь буквой закона.

На основе своего опыта составил памятку, на что надо обращать пристальное внимание при подготовке и проведении собрания, чтобы оно было легитимным:

• 1.Инициатором общего собрания может быть любой собственник или группа собственников. Также, согласно Жилищному кодексу, жители вправе перепоручить организацию общего собрания своей УК, ТСЖ или ЖСК. Необходимо чтобы собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов, письменно попросили об этом управляющую организацию. В обращении обязательно нужно указать вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. На то, чтобы созвать и провести собрание, у жилищников есть 45 дней с момента поступления обращения.
• 2. Инициатор собрания формирует повестку, выбирает форму проведения и уведомляет собственников о сходе не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом или вручено лично под роспись. Зачастую именно несоблюдение этого требования приводит к тому, что решение признаётся незаконным. Решение есть: нужно один раз провести собрание, полностью соблюдая это требование, но в повестку вынести вопрос о том, чтобы уведомлять жителей об общем собрании путём размещения объявления в подъездах на информационных досках. После того, как жители большинством голосов поддержат такой способ информирования, заказные письма отправлять будет не обязательно.
• 3. В уведомлении о проведении собрания обязательно должна содержаться следующая информация: сведения об инициаторе; форма проведения (очное, заочное или очно-заочное голосование); дата, место, время проведения или, в случае проведения собрания в форме заочного голосования, дата окончания приёма решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться; где получить исчерпывающую консультацию по вопросам организации и проведения общего собрания.
• 4. Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включённым в повестку, а также изменять её. Поэтому очень важно заблаговременно точно и полно составлять повестку. Как только уведомление о сходе размещено, поменять список вопросов, выносимых на голосование, не получится.
• 5. Высказывать своё отношение по поводу тех или иных вопросов, стоящих в повестке, могут только собственники, просто зарегистрированные в квартире люди не имеют права голоса. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения, пропорционально его доле в праве общей собственности. То есть нужно площадь принадлежащей голосующему квартиры разделить на площадь всех помещений и умножить на 100.
• 6. В зависимости от поднимаемых вопросов количество голосов для принятия решения может быть разным. Так, если речь идёт о реконструкции дома, то за неё люди должны высказаться единогласно. Если требуется текущий ремонт, то достаточно двух третей голосов. Большинство же вопросов, как и смена способа управления, решается простым большинством (50 процентов плюс один голос).
• 7. Решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех жителей, которые не участвовали в голосовании.
• 8. Итоги общего собрания оформляются протоколом. В течение десяти дней после проведения собрания инициатор схода обязан передать оригинал протокола в свою управляющую компанию, ТСЖ или ЖСК. Та в свою очередь обязана в течение пяти дней передать документ в службу жилищного надзора. Кроме того, в течение десяти дней инициатор обязан уведомить об итогах голосования и собственников.
• 9. Получив протокол, управляющая организация обязана его исполнить. Если речь идёт о смене УК, то оно вступает в силу с того момента, как служба жилконтроля исключит дом из лицензии прежней управляющей организации и включит в лицензию выбранной.