«Законно и обосновано»: 12 тысяч квадратов городской земли рядом с медуниверситетом экс-владелец купил по цене однушки на окраине Красноярска. Расследование

В Красноярске на живописном отрезке набережной между памятником Дубенскому и медуниверситетом с обзором на Татышев новосибирский бизнесмен планирует построить термальный комплекс «Мира». Прежде участок принадлежал бизнесмену и нынешнему владельцу Речного вокзала Николаю Хапкову. Несколько лет назад он выкупил землю у муниципалитета и спустя время продал новосибирцам. Как выяснил «Проспект Мира», земля на набережной с потрясающим, по словам самого Хапкова, видом обошлась ему за бесценок. Помогла ему в этом лазейка в земельном законодательстве.

Участок, на котором собрались строить термальный комплекс «Мира», занимает площадь чуть более 12,7 тысячи квадратных метров. Он находится на двух площадках: верхней — между медуниверситетом и памятником Дубенскому, и нижней — под склоном горы. 

Судя по Росреестру, его размежевали в мае 2009-го. Землю с тех пор арендовала у города компания «Элитжилстрой», входившая в почивший строительный холдинг «21 век». Компании «21 века» возвели несколько домов в центре города, начинали строить жилые башни-близнецы на Стрелке и кинотеатр «Синема-Парк» на набережной (они стали соответственно ЖК «Адмирал» и «Галереей Енисей», заканчивали их уже другие застройщики). К началу 2010-х холдинг погорел, и его компании обанкротились либо перешли другим владельцам.

Хозяином «Элитжилстроя» с правом аренды участка в январе 2011-го стал Николай Хапков. По данным сервиса «Контур.Фокус», в Красноярске он владел около 50 строительными, управляющими компаниями, оружейным магазином «Сивил», кондитерским магазином и другими фирмами. Сейчас предприниматель наиболее известен как владелец здания Речного вокзала, которое он реконструировал в офисный центр. Ему же принадлежит участок возле Речвокзала, который он приобрел у Российской Федерации в 2014 году. На нем бизнесмен собирался строить общественно-торговый центр, однако город не дал проекту хода. Несколько лет на участке размещались деревянные кафе «Дебаркадер», а затем, до недавнего времени, — кафе «Огонь», которое снесли по решению суда.

У участка возле медуниверситета в свою очередь с конца 2000-х также накопилась богатая история нереализованных проектов. Здесь, судя по открытым источникам, хотели строить торгово-офисный центр, дворец бракосочетаний, а также общественный комплекс с картинной галереей.

Николай Хапков сказал «ПМ», что на участке у медуниверситета свой офис собиралась строить компания «Русгидро». «Мы старались участок под них приобрести и подготовить. Вид там потрясающий, — поясняет бизнесмен. — Но со сменой их директора эта идея умерла, они остались на прежнем месте».

Николай Хапков по телефону не уточнил, в какие конкретно годы готовился этот проект, и имя директора, и переадресовал вопросы про проект самой компании.

При этом «Элитжилстрой» был прямо связан с директором другой красноярской энергокомпании. По данным «Контур Фокуса», соучредителем «Элитжилстроя» вместе с Хапковым с июля 2013-го до конца 2015-го был Василий Кузичев. С 2005-го до 2014-го Кузичев возглавлял краевую Красноярскую региональную энергетическую компанию (КРЭК, после реорганизации 2015-го — «КрасЭКО»). Период правления Кузичева в КРЭКе запомнился крупными скандалами и тратами, которые и привели к реорганизации компании. В 2018-м суд признал Кузичева виновным в растрате 100 миллионов рублей КРЭКа и приговорил к четырем годам условно.

Помимо этого, Кузичев с июня до октября 2008-го входил в совет директоров «Красноярскэнергосбыта». В августе того же года основным владельцем компании стала как раз «Русгидро». А отец Василия Кузичева, бывший вице-губернатор края Михаил Кузичев, с 1998-го по 2005-й был гендиректором «Красноярскэнерго» (из которого выделился «Красноярскэнергосбыт»).

«ПМ» направил вопросы энергокомпаниям о том, были ли планы у компаний на участок у медуниверситета. В «Красноярскэнергосбыте» ответили, что не собирались строить там офис, и Кузичев уже много лет не имеет к компании отношения. В «КрасЭКО» сообщили, что «данной информацией не обладают». «Русгидро» к моменту публикации материала еще не ответила.

«ПМ» также переспросил самого Николая Хапкова в мессенджере, не перепутал ли он названия энергокомпаний, и уточнил роль Василия Кузичева в «Элитжилстрое». Бизнесмен прочитал сообщение, но не ответил. С Кузичевым связаться не удалось.

Так или иначе, но в феврале 2015 года на портале недвижимости «Росриэлт» уже сообщали о другой концепции застройки участка. По ней, на территории между памятником Дубенскому и медуниверситетом должен был появиться комплекс апартаментов бизнес-класса площадью 15 тысяч квадратов. Изюминкой проекта называлась все та же небольшая картинная галерея, а также ресторан и фитнес-зал. Эти планы тоже остались на бумаге.

Земля при этом по-прежнему была в аренде у «Элитжилстроя». Компания даже частично обустроила участок: тут появилась лестница со спуском на бетонную площадку и подпорной стеной, а также строение, которое в Росреестре числится «зданием приемки и оценки экспонатов» непостроенной картинной галереи (на учет его поставили в сентябре 2016-го).

Здание по виду напоминало крупный павильон из сэндвич-панелей и имело площадь 102 квадратных метра. У него даже был адрес — Белинского, 12. 2ГИС еще в начале этого года указывал, что в нем расположено заведение «Дебаркадер» — то же летнее кафе, что было и на другой территории Николая Хапкова, возле Речного вокзала. (Кстати, советские буквы с крыши вокзала тоже разместили здесь).  

В «здании приемки», предположительно, были хозяйственные помещения, так как сам «Дебаркадер» расположился здесь на верхней площадке участка возле университета. Его строения стоят там до сих пор и, судя по светящемуся знаку и сидевшему в небольшом ларьке продавцу, в каком-то виде кафе еще работает.

Именно из-за построенных здесь объектов компания Николая Хапкова смогла купить огромный участок на набережной практически за бесценок.

По данным Росреестра и материалов на сайте арбитражного суда, с мая 2009 года, когда участок только размежевали, земле определили кадастровую стоимость в 97,4 миллиона рублей. С 2012 года после очередной кадастровой оценки участка она снизилась до 92,5 миллиона рублей.

Кадастровая стоимость нужна для расчета, например, налога на земельное имущество и арендной платы за участок. В конце декабря 2012-го «Элитжилстрой», не согласный с размером арендной платы, потребовал в арбитражном суде снизить кадастровую стоимость участка до 17,3 миллиона рублей. Согласно материалам дела, именно столько стоил участок по рыночной цене на июнь 2012-го — оценку провели по заказу «Элитжилстроя». В апреле 2013-го суд удовлетворил иск, и кадастровую цену снизили до требуемых 17,3 миллиона (позже это решение подтвердили и апелляционная и кассационная инстанции). 

В июле 2016 года на сайтах недвижимости были опубликованы объявления о продаже участка возле медуниверситета под строительство общественно-коммерческого центра с картинной галереей. Продавался он за 65 миллионов рублей, при этом в объявлении отмечалось, что участок находится в аренде до 2018 года (сейчас сайт с тем объявлением недоступен).

Тогда покупатель, очевидно, не нашелся, и в апреле 2018-го участок у города купила сама компания «Элитжилстрой» Николая Хапкова. По Земельному кодексу при этом у компании как у владельца недвижимости на арендуемом госучастке было исключительное право на покупку земли. Краевой закон о земельных отношениях уточняет, что собственник здания, строения или сооружения может приобрести арендуемый им государственный участок за 15% его кадастровой стоимости.

В мэрии Красноярска «ПМ» подтвердили, что «Элитжилстрой» воспользовался своим правом и приобрел городской участок за 15% кадастровой стоимости. На тот момент по кадастру земля стоила 17,3 миллиона рублей — то есть компания Хапкова купила ее примерно за 2,6 миллиона (за такую цену сейчас можно приобрести, например, однокомнатную квартиру в Солнечном или на Мясокомбинате). «Здание приемки» при этом почти в 125 раз меньше участка, на котором оно находится (102 квадрата против 12,7 тысячи квадратов). Бывший кадастровый инженер, впрочем, пояснил «ПМ», что объектом недвижимости, который позволил купить участок, теоретически могла быть и лестница, соединяющая верхнюю и нижнюю площадки участка. Она не зарегистрирована в Росреестре, но подходит под описание капитального сооружения. (В мэрии не уточнили, какой именно объект недвижимости имелся в виду).  

Так или иначе, в феврале 2019-го «Элитжилстрой» продал участок компании «Комплекс Мира» новосибирского бизнесмена Андрея Алексеева (в мае 2021-го участок переоформили на его же компанию «Мира»). Алексеев ранее основал ресторанный холдинг «Фуд-Мастер» («Печки-Лавочки», «Ложки-Вилки» и «Рыба.Рис»), но позже оставил этот бизнес и создал в Новосибирске оздоровительные комплексы «Мира». Теперь он планирует открыть его и возле памятника Дубенскому в Красноярске. 

Во сколько конкретно новосибирскому предпринимателю обошелся участок, «ПМ» выяснить не удалось. Андрей Алексеев через своего представителя сказал, что это конфиденциальная информация.

При этом кадастровая стоимость участка с 2020 года после очередной государственной кадастровой оценки выросла до 61 миллиона рублей. Источник «ПМ» на рынке недвижимости сказал, что примерно 60 миллионов и может стоить 1,3 гектара земли по рыночной цене. В агентстве по продаже недвижимости «Деловой Красноярск», однако, предположили меньшую сумму — максимум 30 миллионов. 

Сам Николай Хапков по телефону ответил корреспонденту «ПМ», что новосибирцы купили у него участок «законно и обоснованно», уточняющие вопросы о ценах в мессенджере проигнорировал.

На публичных слушаниях по проекту комплекса «Мира» в начале декабря представители Алексеева сказали, что снесут так называемое здание приемки. К середине декабря, как убедился корреспондент «ПМ», его уже демонтировали.