Разбираемся, как выкупаются дома под КРТ и правда ли платят «100 тысяч за квадрат»

Мы решили посчитать, есть ли такие суммы, основываясь на историях тех, кто уже заключил сделку с застройщиком, и выяснить, как именно выкупаются дома.

В качестве примеров мы взяли сюжеты городских телекомпаний и отправили запросы двум застройщикам, занимающихся комплексным развитием в Николаевке: ГК ФСК «Готика» и СЗ «СтройИндустрия».

Оба застройщика предоставили «ПМ» справки о количестве заключенных сделок в зоне КРТ. «СтройИндустрия»», отвечающая за КРТ в границах улиц Копылова — Пушкина — Бограда — Карла Либкнехта — Ленина, ответил, что на сегодня выкупил у 145 владельцев 120 объектов. Из них 91 участок относится к первой очереди застройки, это 61% от плана освоения территории.

Застройщик «Готика», занимающийся Николаевкой в границах улиц Сопочная — Пушкина — Революции — Чкалова — Николаевский проспект, ответил, что из 350 правообладателей недвижимости, на сегодня 60% согласились продать участки. Совокупно оба застройщика выкупили дома или участки у порядка 340 собственников.

«Готика» рассказала нам, что суммы выплат домовладельцам определяет оценка независимой экспертизы. К примеру, доля в маленьком домике на Бебеля площадью 9 квадратных метров стала минимальной среди всех выплат. Самую большую выплату получил владелец недостроя на Бебеля площадью 763,5 квадрата. По словам застройщика, выкупная стоимость одного квадратного метра изымаемого помещения, включая стоимость земли, сопоставима с рыночной ценой в районе. Застройщик отметил, что это позволяет людям переехать в обустроенное жилье со всеми коммуникациями. Однако, точные суммы нам не озвучили.

По словам представителей застройщика «СтройИндустрия», выкупная стоимость участков первой очереди в среднем превышает 100 тысяч рублей за квадратный метр, при этом владельцам выкупленных домов из зоны КРТ удается купить квартиру «квадрат в квадрат», а порой чуть ли не вдвое улучшить жилищные условия. Во всех случаях, подчеркивает застройщик, именно собственник принимает решение, куда он переедет или как потратит деньги, полученные за выкуп его жилья.

«Хотим отметить, что застройщик во всех случаях идет навстречу собственникам, при любом типе жилья и оценивает все, даже то, собственники документально оформить не смогли. Это и земельные участки, и надворные постройки, и все зеленые насаждения. Договоры о выкупе жилья были заключены в досудебном порядке, то есть застройщик и владельцы жилья договорились о стоимости. Все суммы сделок подтверждаются документально. Если владельца не устраивает озвученная застройщиком стоимость, он вправе обратиться в суд», — добавил представитель «СтройИндустрии».

Материалы о переселенцах регулярно появляются в СМИ. Так, например, публиковали информацию о семье Васинских. Слабослышащие супруги проживали с родственниками — в частном доме площадью порядка 40 квадратных метров жили десять человек. Документально дом был оформлен как две квартиры — 24 квадрата и 16,5 квадрата. По сообщению СМИ, дом Васинских оценили в 5 миллионов рублей, еще 750 тысяч семье слабослышащих «СтройИндустрия» доплатила по своей инициативе. Васинские смогли приобрести две квартиры, из них одна в новостройке и с вдвое большей жилплощадью. Путем прямого подсчета получается, что один квадратный метр жилья Васинских оценили в 160 тысяч рублей.

3 миллиона за долю в 13 квадратных метров в доме на троих собственников получила многодетная мать Максименко на этой же территории Николаевки. В ее случае, стоимость квадратного метра в деревянном доме без центрального водопровода, отопления и канализации составила 230 тысяч рублей за квадратный метр.

Еще один пример с нижней Николаевки- собственность Веры Буц на Парадовского, которую застройщик выкупил за 10 миллионов 200 тысяч рублей. Предварительная оценка у собственницы составила 6 миллионов рублей, хозяйка же просила 15 миллионов. По словам самой Буц, это была «человеческая жадность». В итоге, после переговоров дом выкупили за 10,2 миллиона, что устроило хозяйку.

По территории Николаевки, которую осваивает «Готика» информацию в СМИ по частным примерам выкупов мы найти не смогли, поэтому озвучить стоимость квадратных метров не представляется возможным.

По закону для разных домов существуют разные механизмы оценки выкупной стоимости. Так, многоквартирные и блокированные дома оцениваются исходя из рыночной стоимости квартиры и земельного участка. Доля собственника квартиры выделяется в соответствии с документами на земельный участок, доля земельного участка определяется либо по межеванию, либо по соглашению между всеми собственниками.

Иначе дела обстоят с частными домами, там больше влияющих на стоимость факторов. Для оценки складывают стоимость самого жилого дома, земельного участка (если он в собственности), надворных построек (если они законно оформлены) и убытков, которые потенциально понесет владелец жилья.

Однако некоторые владельцы жилья, отказывающие продавать его застройщикам, пытаются продать дома подороже на различных платформах. К примеру, на «Авито» мы нашли объявление о продаже дома в Николаевке за 13 миллионов рублей.

Площадь жилья составляет почти 50 квадратных метров, участок — 2,5 сотки. Продавец пишет, что дом благоустроен, есть спутниковая тарелка, заключены все договоры с ресурсоснабжающими организациями и сертификаты соответствия дома и участка безопасному проживанию. В объявлении не указано, что дом расположен в зоне КРТ и подлежит выкупу и расселению. В разговоре продавец подтвердил, что дом находится в зоне КРТ, однако не стал отвечать на вопрос, почему не соглашается на выкуп дома застройщиком.

При этом за сопоставимую сумму продаются дома большей квадратуры и не попадающие под КРТ. К примеру, за 12,5 миллиона рублей выставлен частный дом на Свободном с жилой площадью 100 квадратных метров и участком 5,5 сотки.

В самой Николаевке, в зоне, которая не попадает под КРТ, за эти деньги можно купить два-три дома. Средняя стоимость подобных домов 4,5 миллиона.

Выходит, что суммы выкупа по 100 000 рублей за квадратный метр, которые были озвучены в СМИ и вызвали широкий резонанс все же существуют, а в ряде случаев они в разы больше. И судя по проценту уже выкупленной территории в Николаевке собственники все-таки договариваются о выкупной стоимости своей недвижимости.