Ипотека: что делать, если появились проблемы?

Ипотека — это надолго. Так надолго, что предугадать все возможные риски, связанные с выплатой кредита, практически невозможно, будь то потеря работы, болезнь или даже смерть заемщика. Но жизнь есть жизнь, и нужно понимать, как действовать в той или иной ситуации. Попробуем разобраться.

Спрос и предложение

В 2017 году в России, по данным Центробанка, было выдано почти 1,1 миллиона ипотечных жилищных кредитов на общую сумму свыше 2 триллионов рублей. Средневзвешенный срок кредитования составил 187,5 месяца, а средневзвешенная процентная ставка – 9,79%. Просроченная задолженность по ипотеке достигла 54,6 миллиарда рублей.

В Красноярском крае в минувшем году выдано почти 27 тысяч ипотечных кредитов на 43,8 миллиарда рублей, средневзвешенная процентная ставка составила 9,74%.

«В четвертом квартале прошлого года ставки по долгосрочным кредитам населению достигли исторических минимумов благодаря низкой инфляции и уменьшению ключевой ставки Банка России. Большую роль в этом также сыграл высокий уровень конкуренции на рынке банковских услуг», – пояснили в пресс-службе ЦБ со ссылкой на очередной выпуск информационно-аналитического материала «Условия банковского кредитования».

Банки фиксируют повышенный спрос на долгосрочные ипотечные и потребительские кредиты, а также на рефинансирование существующей кредитной задолженности. При этом сложившиеся на рынке ценовые условия позволяют снизить текущие процентные выплаты по кредиту и уменьшить тем самым долговую нагрузку. Программы рефинансирования выгодны и самим банкам, так как за счет них можно увеличить базу клиентов с положительной кредитной историей. Впрочем, как сообщает ЦБ, пока значительно смягчать неценовые условия кредитования банки не готовы и по-прежнему осторожно отбирают заемщиков.

Не ждите. Халявы не будет

В Красноярском крае на начало 2018 года просроченная задолженность по ипотечным кредитам составляла почти 2,3 миллиарда рублей. Причем в нашем регионе доля просрочки в общей сумме задолженности по ипотеке (1,8%) заметно выше, чем по стране в целом (1%).

Если эта проблема коснулась и вас, не стоит откладывать ее решение и дожидаться, когда в гости заглянут судебные приставы. Как только появились финансовые трудности, обратитесь к своему кредитору. Тогда вас расценят как порядочного заемщика и, скорее всего, помогут найти решение. Впрочем, могут и отказать. Так что ваша задача — доказать свою дальнейшую платежеспособность и намерения погашать задолженность.

И не ждите халявы — долги вам не простят, государство за вас их не оплатит. Но в затруднительной ситуации банк может предложить заемщику два способа облегчить ежемесячный платеж: предоставить отсрочку на пару-тройку месяцев (кредитные каникулы) либо реструктуризировать долг. В первом случае некоторое время можно будет платить, например, только проценты — срок кредита останется тем же, а вот последующие платежи возрастут. Во втором случае фактически оформляется новый договор с новыми сроками и новыми ставками.

Если ваш банк навстречу всё же не идет, придется брать новые кредиты в другом банке или продавать квартиру. И то и другое лучше сделать еще на этапе, когда просроченной задолженности нет.

Крайняя мера

Как вариант — можно объявить себя банкротом, законодательство дает такое право физическим лицам. Но, во-первых, процедура непростая и небыстрая, а во-вторых, банкротство не означает, что ваши долги просто спишутся. Чтобы погасить их, вашу ипотечную квартиру выставят на продажу. Также вам придется нанять финансового управляющего, который займется решением всех юридических вопросов с кредиторами.

В среднем процедура банкротства обходится в 40–50 тысяч рублей. Вдобавок, став банкротом, вы испортите свою кредитную историю минимум на пять лет.

Осторожно: раздолжнители

Наверняка вам встречались объявления неких юридических контор, готовых прийти на помощь в сложной ситуации и «законно и без рисков» списать все долги. Как правило, они адресованы отчаявшимся должникам, которые готовы уже на всё, чтобы избавиться от тяжести кредита.

«Хотелось бы предостеречь заемщика, которому некая неподнадзорная Банку России организация предлагает рефинансирование его кредитов, от возможных мошеннических действий, особенно если для получения рефинансирования компания запрашивает взнос или уплату иных «пошлин». Скорее всего, вы имеете дело с так называемыми раздолжнителями. Итогом взаимодействия с ними станет расставание с некоторой суммой денег, при этом ваши долги останутся при вас и даже вырастут за счет новых пеней за просрочку», — цитирует RostovGazeta руководителя службы Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Михаила Мамуту.

Пользуясь безысходным положением заемщиков, мошенники обещают избавить человека от долгов, на деле только сильнее закапывая его в долговую яму. Мамута перечислил несколько хорошо известных схем, по которым работают раздолжнители.

Например, в объявлении предлагается заплатить «за тишину». За условные пять тысяч рублей вам обещают, что коллекторы больше не потревожат. Для этого заемщику предлагают написать заявление, которым обязанность общаться с коллекторами перекладывается на юриста. Беспокоить заемщика после этого действительно не будут, но это не значит, что долг ему простили — штрафы и пени продолжат расти.

Во втором варианте вам обещают полностью списать все долги по кредитам за небольшую по сравнению с этой суммой плату. На деле в лучшем случае юристы такой компании подадут иск от вашего имени в суд (на этом всё и закончится). В худшем — просто исчезнут с вашими деньгами. Сумма долга в этом случае также продолжит расти.

Наконец, при третьем варианте кредитные «спасатели» предлагают вам инвестировать 20% от суммы долга в «супервыгодные финансовые инструменты», которые помогут справиться с платежами. Получив от вас деньги, такие «решатели проблем» просто пропадают из вашей жизни.

«Я просрочил выплату кредита, денег у меня не было, так что я ждал, что вот-вот ко мне в дверь постучат коллекторы и выселят из квартиры, — делится своим опытом красноярец Михаил. — Я нашел в Интернете антиколлекторскую фирму, которой заплатил 30% от своего долга. Там мне пообещали, что разберутся с моими проблемами. В реальности они сделали только пару взносов, усыпили бдительность, а потом взяли и исчезли с моими деньгами».

«Как правило, пытаясь обмануть банк, горе-заемщики только ухудшают свое и без того бедственное положение», — резюмирует Мамута.

Время для рефинансирования

Вместо того чтобы искать сомнительные способы избавиться от долгов, лучше обратиться в банк и законно снизить процент по кредиту. По мнению Мамуты, сейчас для этого самое подходящее время: многие банки предлагают рефинансировать ипотечный кредит. По сути, это будет оформлением нового, более выгодного займа для погашения уже существующего. Для заемщика такая схема окажется выгодной, даже если новая процентная ставка будет ниже хотя бы на один процентный пункт.

Чтобы оформить рефинансирование, нужно подать заявление в банк, собрать пакет документов на себя и на квартиру. Для этого может потребоваться новая оценка недвижимости, такая услуга стоит в среднем около 10 тысяч рублей; переоформление займет один-два месяца.

Охотники за квартирами

Если у вас возникли сложности с выплатой кредита и вы решили обратиться в микрофинансовую организацию (МФО) или кредитный потребительский кооператив (КПК), хорошенько подумайте. Сейчас они тоже имеют право выдавать ипотечные кредиты, но процентная ставка оказывается на порядок выше, чем в банках. А самая большая опасность — попасть на удочку аферистам, маскирующимся под МФО или КПК.

«К сожалению, закон «Об ипотеке» сейчас не устанавливает перечень организаций, которые имеют исключительное право на заключение договоров займа с обеспечением в виде ипотеки. Также там нет требований к наличию специального статуса или лицензии на такую деятельность. Это открывает возможности для разного рода мошенников, которые объявляют себя финансовыми организациями, но при этом таковыми не являются», — поясняет Мамута.

Такого рода мошенники включают в договоры условия, загоняющие людей в кредитную кабалу, устанавливая гигантские штрафы и пени за просрочку. Основная цель таких кредиторов — заставить заемщиков продать свою квартиру за долги. Доказать при этом свою правоту в суде пострадавшему клиенту будет очень сложно.

Со слов Мамуты, Банк России и Минфин РФ уже подготовили поправки в законодательство, которые позволят ограничить круг лиц, имеющих право выдавать ипотеку. Предполагается, что это будут только организации, поднадзорные Банку России и определенные Агентством по ипотечному жилищному кредитованию.