Posted 28 февраля 2018,, 07:00
Published 28 февраля 2018,, 07:00
Modified 29 мая 2023,, 09:20
Updated 29 мая 2023,, 09:20
Как понять, готовы ли вы к ипотеке
Собственная квартира в наши времена — вещь не то чтобы необходимая, но стоит признать, что она существенно упрощает жизнь. А благодаря тому, что ставка по ипотечному кредитованию заметно снизилась, шансов купить квартиру стало больше, чем пару лет назад, отмечают в ИА «Бел.Ру». Разбираемся, как правильно взять квартиру в ипотеку, чтобы спустя время не чувствовать себя загнанным в угол.
Бум и низкая ставка
В прошлом году российский рынок ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) ставил рекорды на фоне постоянно снижающихся процентных ставок. Россиянам, по данным Центробанка, предоставили 1,1 миллиона ипотечных займов на сумму в 2 триллиона рублей — на 37,2% больше, чем за год до этого. Наибольшую активность ипотечники проявили в декабре, когда средневзвешенная процентная ставка по рублевой ипотеке достигла минимума — 9,79% (против 11,54% в декабре 2016 года).
В Красноярском крае в 2017 году средневзвешенная ставка по ипотеке снизилась с 12,6% до почти 10,7% годовых. ИЖК, по данным Центробанка, в минувшем году воспользовались 27 тысяч жителей края (на пять тысяч человек больше, чем в 2016-м). Сумма выданных красноярцам ипотечных кредитов составила 43,8 миллиарда рублей (в позапрошлом году — 34 миллиарда). Средний размер одного займа превысил 1,6 миллиона рублей.
В пиковом декабре прошлого года красноярцы взяли 3 715 ипотечных кредитов на сумму 6,1 миллиарда рублей. Годом ранее эти цифры были ощутимо меньше — 2706 кредитов на 4,2 миллиарда.
История одной ипотеки
Красноярец Михаил рассказывает, что он с женой взял ипотеку в 2012 году на 25 лет. В целом квартира стоила 2,3 миллиона рулей, размер ипотеки составил 1,5 миллиона, остальные 800 тысяч взяли из других источников.
«Брали еще на сваях, поэтому первые полтора года платили 15 тысяч аренды и 21 тысячу ипотеки в месяц. Когда дом сдали и мы переехали, то платеж получился 19 тысяч в месяц. Аренду платить уже не надо, и вроде бы мы успокоились.
А недавно я посмотрел график: получается, что в 2028 году я буду платить 19 тысяч и только четыре из них — это основной долг, остальное — проценты. То есть брали мы полтора миллиона, а отдадим шесть.
При этом внимание банка даже при малейшей просрочке (трудно брать на себя обязательства на 25 лет и быть уверенным, что все будет хорошо) очень надоедает. Звонят не только нам, но и родителям, которые стали поручителями. И, что интересно, с ходу предлагают квартиру продать, потому что задержка — это для банка показатель.
Сейчас, оглядываясь назад, я понимаю, что брать кредит на 25 лет ради квартиры, пускай и в хорошем районе — это самая большая глупость, которую может совершить человек. Из ближайших задач — закрыть к чертовой матери эту ипотеку, сжечь договор на крыльце банка и никогда больше в такие схемы не залазить.
Ипотека хороша на короткий срок при стабильном доходе и возможности гасить сверху всегда. Тем более что за прошедшее время эти полтора миллиона как раз были выплачены. Глупость под названием ипотека на 25 лет я списываю на молодость. И успокаиваю себя мыслью, что даже если сейчас продам эту квартиру, рассчитаюсь с банком и смогу просто за деньги, без всяких кредитов заехать практически в любую новостройку города.
Так что сама квартира — приобретение очень удачное, а вот ипотека для нас — фатально неудачный опыт».
Компромиссный вариант
Для многих ипотека — это единственный вариант приобрести собственное жилье. Поэтому при выборе кредита нужно выбрать компромиссный вариант, который позволит как обзавестись жильем, так и не попасть в финансовую кабалу. Прежде чем брать ипотеку, знатоки советуют пройти своего рода тестирование, которое поможет понять, готов ли человек к такой ответственности.
Для начала стоит структурировать свои финансы: пару месяцев записывать все расходы и доходы. Это позволит понять, сколько именно денег и на что уходит. К полученной сумме расходов необходимо будет прибавить еще 10–20%. Таким образом, получится среднемесячная плата за разовые покупки в течение года (отпуск, поход в фитнес-зал, автомобильная страховка и прочее). Если в этих условиях доходы значительно превышают расходы, то можно начинать поиски квартиры и кредитной организации.
Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция
1. Лучше подумать о покупке жилья в ипотеку заранее, оптимально — за полгода. За это время желательно вживую посмотреть 10–20 вариантов. Так удастся понять критерии цена/качество на рынке недвижимости.
2. Первоначальный взнос должен быть не меньше 20% от стоимости жилья. В некоторых банках можно и меньше, но на самом деле чем больше взнос, тем легче потом платить. Идеальный вариант — внести сразу больше половины от цены квартиры.
3. Можно попробовать пожить несколько месяцев так, будто ипотека уже взята — то есть откладывать сумму, которую нужно будет отдавать банку. Если комфортно, то можно оформлять кредит. В ином случае лучше снизить свои запросы, увеличить доход или пока отказаться от взятия ипотеки.
Откладывать деньги — в любом случае пойдет в плюс. Если не брать ипотеку, то можно накопить сумму на что-то другое. А если брать, то можно увеличить первоначальный взнос.
4. Желательно посетить не меньше трех банков и выбрать тот, где будет самая низкая ставка. Для длинных кредитов это главный критерий.
5. Ежемесячные платежи не должны быть больше 30% от семейного дохода. Не стоит закладывать в расчет доходов премии и бонусы: в кризис работодатель сократит их в первую очередь.
6. Брать кредит нужно только в рублях.
7. Всегда должен быть резервный фонд на случай форс-мажора (в размере трех-шести месячных доходов семьи).
Ошибки и советы
Ипотечный кредит в среднем выдается на 15–20 лет, за которые в жизни человека, очевидно, могут произойти важные изменения. Например, увольнение с работы. Не всегда новое место удается найти быстро. А если поиск работы затянется надолго, это может осложнить как простое существование, так и выплату ипотеки.
Чтобы не столкнуться с финансовыми трудностями, руководитель службы Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Михаил Мамута рекомендует иметь «подушку безопасности». Отложенных средств на выплату ипотеки в таких условиях, по его словам, должно хватать хотя бы на полгода. Также Мамута советует подумать о страховке ипотеки:
«Хорошо, если беды с нами случаются редко, но обратная сторона спокойствия — непонимание важности и необходимости приобретения страховой защиты, — поясняет Михаил Мамута. — Однако стоит задуматься, а что будет с семьей в случае потери кормильца? Как они будут погашать ипотеку? Скорее всего, банк вынужден будет требовать вернуть кредит или забрать квартиру, а вот страховка могла бы помочь семье избежать дополнительной трагедии. Поэтому прежде чем отказываться от страховки, стоит позаботиться и о таких крайних случаях».
Если прилетит аист
Часто молодые семьи сразу после того, как взяли ипотеку, заводят детей. В итоге доходы семьи падают примерно вдвое, а расходы увеличиваются. Кредит сам по себе может быть обузой, даже если работают оба супруга. А когда появляется ребенок, то платежи могут оказаться совсем неподъемными. Тем более если один из родителей уходит в декрет.
Поэтому специалисты советуют продумывать вариант с расширением семьи и ипотекой заранее. Если пара планирует детей в ближайшее время, то лучше не брать кредит под «завязку» (с ежемесячным платежом в 40–50% от дохода семьи). Чтобы была возможность для маневра, можно, например, снизить требования к квартире: взять подальше от центра или меньшей площади.
Еще один способ снижения ипотечной нагрузки — увеличение срока кредитования. Ежемесячный платеж в таком будет меньше, но, правда, и подходит эта стратегия не всем. Ее минус в том, что выплаты в тело долга будут мизерными и, например, при сроке в 25 лет 90% от платежа в первые годы будут составлять, по сути, копейки. Столь длинные кредиты нужно гасить досрочно, не забывая про необходимость отложить сбережения на непредвиденные обстоятельства, советуют эксперты.
Досрочное погашение вообще хорошая привычка. По статистике, россияне при среднем сроке займа в 15 лет отдают его за семь. Большая часть заемщиков почти каждый месяц платят больше, чем требуется по графику. Эта стратегия и психологически комфортнее. Каждый рубль сверх требуемой суммы в первый год гашения позволит сэкономить три-четыре рубля в будущем.
К слову, популярным способом досрочного погашения ипотечного кредита или основы для первоначального взноса стало использование материнского капитала. На эти цели, по статистике, маткапитал направили более 90% получивших его семей. На сегодня материнский капитал составляет 453 тысячи рублей. Его дают семьям один раз при рождении второго или последующего ребенка. Программа маткапитала действует до конца 2021 года.
Не нужно играть в прятки
Если всё же у ипотечника возникли трудности с доходами, то не нужно прятаться от банка. Лучше сразу же обратиться к своему кредитору и обсудить, возможно ли изменить график платежей. Банк может пойти навстречу и снизить размер месячных платежей, если сочтет проблему плательщика объективной. Но важно помнить, что пониженный платеж сейчас обернется его повышением в дальнейшем. Так что обольщаться не стоит.
Приятный бонус
Любой россиянин, который купил квартиру, раз в жизни имеет право на имущественный налоговый вычет. Так, по закону государство обязано возвратить 13% от стоимости приобретенной недвижимости (тот самый подоходный налог).
Правда, есть ограничение: максимальная стоимость квартиры, с которой будет исчисляться налоговый вычет, составляет 2 миллиона рублей. Таким образом, на руки можно получить максимум 260 тысяч. Но этот вычет не одноразовый. Например, если квартира стоит 1,5 миллиона рублей, то оставшиеся 500 тысяч можно будет использовать при следующей покупке.
Налоговая льгота распространяется на уплаченные проценты по кредиту. Чтобы понимать: сам ежемесячный платеж разбит на две части: тело кредита и проценты по нему. 13% от суммы уплаченных процентов государство плательщику вернет. Для этого ипотечнику придется предоставить в налоговую специальную выписку из банка по итогам года.