КРТ предлагает не квадратные метры, а образ жизни

Немного истории и база

Механизм комплексного развития территории (КРТ) в крае был запущен в 2020 году. Регион прошел этап формирования нормативно-правовой базы. На ее основании сейчас реализуется 11 проектов КРТ. По одному в Минусинске, Норильске и Ачинске. Еще 8 — в Красноярске.

Существует 2 основных вида КРТ: реализуемый по инициативе муниципалитета и — по инициативе правообладателя земельного участка. Это когда не орган власти объявляет КРТ на территории, а когда собственник земли или объекта сам приходит с инициативой о заключении договора комплексного развития, в том числе, строительства жилья со всей необходимой инфраструктурой. Например, по инициативе муниципальных органов реализуется КРТ в Николаевке, в микрорайоне «Вавиловский» и ул. Шахтеров. А по инициативе собственников — на ул. Партизана Железняка и на пересечении пр. Свободный и ул. Лесопарковая.

«На текущий момент в г. Красноярске заключено два договора по инициативе правообладателей. В рамках одного из них строится детский садик, в рамках другого инвестор производит капитальный ремонт школы на ул. Аэровокзальной», — рассказал заместитель министра строительства Максим Говорушкин.

Основные принципы КРТ прописаны в Стандартах комплексного развития.

Именно на эту программу делают сегодня ставку и федеральные власти, и градоначальники. КРТ позволяет оживить заброшенные и депрессивные территории по всей стране.

По данным портала всеостройке.рф, комплексное развитие уже затронуло 481 территорию в 72 регионах — более 13 тысяч гектаров будут застроены по высоким стандартам программы. Эти проекты уже находятся в активной стадии реализации, градостроительный потенциал оценивается в 87 миллионов квадратов, из них 63 миллиона будут жилыми. Всего в проработке — более тысячи территорий общей площадью свыше 29 тысяч гектаров, 490 решений о КРТ, в том числе 196 решений о КРТ жилой застройки уже принято.

По мнению почетного архитектора России, генерального директора Проектной мастерской А2 Бориса Шаталова, Красноярск отстает в плане КРТ от других регионов России. Например, в Тюмени, Новосибирске и Омске уже много и проектов, и построек.

В Новосибирской области под КРТ уже определены 29 территорий общей площадью более 690 гектаров, девять проектов — непосредственно в Новосибирске. В частности, в конце 2023 года местные власти одобрили проект КРТ участка в Октябрьском районе: новый микрорайон комфорт-класса появится на месте полувековых двухэтажных домов и частного сектора. Почти на 50 гектаров, помимо жилья, застройщик возведет детские сады, школу, больницу, ТЦ и парк.

«Не зря был принят закон о КРТ. Развитие застройки в городах привело к тому, что за 30 лет „капитализма“ все свободные участки в городах застроили. Строить хочется и можется много, а пустые территории такого масштаба в городах уже все закончились. Есть вариант „расползаться“ городам в степи, тайгу, но это неэффективно экономически и социально. Это ущербная практика развития городов. Это транспортные потери, растягивание инженерной и социальной инфраструктуры. Наиболее передовая практика — это заниматься территориями внутри городов, которые сейчас используются неэффективно. Это, например, брошенные заводы, аварийные дома, неудобицы, полосы отчуждения железной дороги и т. д. На развитие таких территорий направлен закон о КРТ», — говорит Борис Шаталов.

Индивидуальный подход застройщиков

По мнению депутата городского Совета Артема Речицкого, КРТ — эффективный механизм, но необходимо следить за соблюдением прав собственников земли.

«КРТ — это возможность строить комфортабельные, современные микрорайоны уже со всей инфраструктурой, необходимой для жизни. При этом очень важно, чтобы законодательно собственники выкупаемой земли были защищены».

Руководитель красноярской краевой общественной организации «Народный контроль в сфере ЖКХ» Роман Казаков считает, что механизмы контролируемого развития для растущего города, безусловно, нужны. Но любой разработанный в кабинете механизм требует донастройки с учетом реальной практики. И КРТ не должен быть исключением.

«Я думаю, что и органы государственной власти, и органы местного самоуправления в достаточном объеме получили обратную связь от горожан, чтобы провести работу в тех тонких местах, которые изначально были упущены. К каждому собственнику должен быть индивидуальный подход, должны быть учтены как экономические интересы, так и сложившиеся жизненные обстоятельства граждан», — пояснил Роман Казаков.

По мнению заместителя министра строительства Максима Говорушкина, на протяжении трех лет, что существует КРТ, и край, и федерация учли законодательные пробелы, которые возникают в ходе реализации проектов. В крае уже подготовлен пакет изменений.

«В первую очередь, они связаны с защитой жилищных прав граждан, чтобы не было спекуляций на тему, что людей выселяют на улицу и при этом не предоставляют должной компенсации. Сейчас мы совместно с депутатами Законодательного собрания края подготовили изменения в краевой закон, защищающий права жителей индивидуальных жилых домов, садовых домов и домов блокированной застройки, который уравнивает их жилищные права с жителями многоэтажных домов и позволяет претендовать, в том числе, на получение иного жилья. Если говорить о развитии ситуации в Николаевке, то необходимо отметить, что и муниципальные власти, и застройщики, и жители в первый раз участвовали в процессе и, конечно, возникло непонимание в части оценки. Сейчас нами эти вопросы проработаны, а процесс максимально отрегулирован».

В Красноярске по поручению главы в прошлом году была создана рабочая группа, которая до сих пор принимает жителей Николаевки, чьи территории включены в зону КРТ. Там происходит урегулирование вопросов по изъятию между застройщиками и жителями. Через эту комиссию уже прошло около 350 человек. Свыше 300 соглашений о выкупе заключено с собственниками.

«Напряжение, которые было первоначально, уже хорошо отработано. Люди понимают, как их права будут удовлетворяться. Застройщики тоже понимают, что есть оценка, но и есть возможности дополнительной оценки ситуации жителей», — пояснил Максим Говорушкин.

Если говорить про территорию Семафорной-Вавилова, там, например, в зону КРТ попали 19 аварийных жилых домов. Инвестор за свой счет расселяет 9. И сейчас жители домов ждут, чтобы их как можно быстрее начали расселять по этой программе. В этом году начнется первое расселение домов.

«В той же Николаевке мы столкнулись с историей, когда, определив границы КРТ, люди с соседних территорий обращаются в органы власти и просят их тоже туда включить, потому что видят в этом возможность улучшения жилищных условий. Такие обращения тоже идут», — пояснил Максим Говорушкин.

Перспективы

По мнению почетного архитектора России, генерального директора Проектной мастерской А2 Бориса Шаталова, КРТ, как метод развития территории в городах, практически не имеет альтернативы. Комплексно без КРТ уже ничего сделать не получится. Но нужно эту практику совершенствовать.

«У нас есть ПДД (правила дорожного движения), но все равно есть нарушения, штрафы, и правила меняются. Так и здесь. Это свод правил, позволяющий цивилизованно, удобно, современно, за разумные средства развивать городскую среду. При этом экономически делать этот процесс более-менее „съедобным“ для рынка», — пояснил Борис Шаталов.

«Да, механизм нельзя назвать идеальным, чтобы все стороны всегда были довольны, потому что это реалии нашей жизни. И когда мы говорим о взаимодействии нескольких сторон и оценке того или иного имущества, конечно, гладко никогда ничего не бывает. Поэтому законом предусмотрен процесс судебного урегулирования спора в части оценки стоимости выкупа. Кто не согласен, обращается в суд. Практика по данным вопросам уже сформировалась, суды рассматривают и выносят решения», — пояснил замминистра строительства Максим Говорушкин.

Эксперты сходятся во мнении, что КРТ — это выход на другой принцип развития территорий. Как отметил Борис Шаталов, если раньше застройщики строили квадратные метры, то сейчас на первое место выходит комплексность.

«Это предложение образа жизни! Когда у тебя есть социальное обслуживание, парковки, благоустройство, спорт, школы, детсад, поликлиника, а также должный уровень дизайна территории, архитектуры — все это позволяет жить в эстетической среде», — пояснил архитектор.

Так, в Красноярске по 8 договорам КРТ город получит 2 школы на 1280 мест каждая, 9 детских садов (отдельно стоящих и во встроенно-пристроенных помещениях), 2 спорткомплекса, 3 культурных пространства, сквер и благоустроенные территории.

Чтобы механизм эффективно работал в полную силу, власти региона делают упор на развитие КРТ именно по инициативе правообладателя, то есть инвесторов. Это позволит уйти от хаотичной застройки.

КРТ как раз и предусматривает, что стороны делят между собой обязательства по развитию территории, когда вся необходимая инфраструктура для комфортного проживания создается параллельно со строительством жилых комплексов. Именно КРТ станет основным механизмом изменения подхода к градостроительному развитию территорий края.