Край vs Китай: отреставрированный два года назад особняк Тропина в центре Красноярска до сих пор стоит пустой и закрытый. Разбираемся, почему

Исторический особняк Тропина на Карла Маркса давно отреставрирован. Однако медицинский центр, который собираются открыть там на деньги китайских инвесторов, до сих пор не запущен. Арендаторы здания обвиняют краевые власти в том, что отреставрированное здание у них пытаются «отжать» за крышу, разрушенную при предыдущих попытках восстановить особняк. «Проспект Мира» вспоминает, каким был исторический особняк в самом центре города, и рассказывает о нынешнем конфликте его арендаторов и собственников.

От деревянной усадьбы до заброшенного садика  

По данным сайта «История архитектуры Красноярского края», в квартале со зданием по нынешнему адресу Карла Маркса, 96а, в конце 1890-х находилась деревянная усадьба. Принадлежала она инженеру и владельцу механического завода на острове Посадном Евгению Александрову. Существовала городская легенда о том, что от усадьбы Александрова до острова вел подземный и подводный ход под Матвеевской протокой Енисея.

По расхожей версии, в 1905 году инженера Александрова убили бандиты. Усадьбу приобрел коллежский регистратор Василий Потехин, а в 1909 году у него ее купил мещанин Степан Тропин. Именно он в 1913 году построил здесь двухэтажный каменный дом. Тропин сохранил деревянные строения Александрова у дороги, поэтому особняк и расположен в глубине квартала. Степан Тропин был известен в Красноярске как благотворитель: он финансировал строительство, например, Дома просвещения и здания краеведческого музея. После революции в 1920 году усадьбу национализировали, о дальнейшей судьбе мещанина и мецената из открытых источников неизвестно.

В 1920-е в бывшей усадьбе размещались детдом и дом ребенка, затем — квартиры. В 1980 году особняк Тропина поставили на госохрану как региональный памятник архитектуры и образец «провинциального барокко». А в 1984-м здесь открыли детский сад-ясли, который проработал до 1991 года, после чего здание, уже признанное аварийным, вывели из эксплуатации и отдали на капитальный ремонт.

Правда, на ремонте садик находился лишь формально. В 1990-е здание должны были отреставрировать его пользователи — Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории культуры и отдел образования администрации Центрального района. Денег у них не было, работы не велись и здание медленно разрушалось.

В попытках спасти особняк край начал искать арендаторов. В 2000 году здание сдали под офисы краевому госучреждению культуры — Российско-немецкому дому. Но у него деньги нашлись только на разработку проекта реставрации.

Спустя три года особняк Тропина передали в аренду страховой компании «Кров», основным акционером которой, по данным «СПАРК-Интерфакса», был завод «Красцветмет», а директором — нынешний премьер края Юрий Лапшин. После обновления в подвале здания собирались открыть кафе, на первом этаже — магазин, а выше — офисы. В 2004-2005 годы компания отремонтировала наружные тепловые сети, усилила фундамент, заменила перекрытия внутри и смонтировала конструкции мансарды. Затем финансовые проблемы начались и у «Крова», работы встали и в 2007-м договор с компанией расторгли.

После этого особняк до конца 2008 года передали в безвозмездное пользование прокуратуре Красноярского края. Реставрацию при этом должно было провести краевое агентство культуры, на это в бюджете даже нашлись 19 миллионов рублей, но работы были сорваны. 

Затем особняк включили в программу сохранения объектов культурного наследия: планировалось отреставрировать его в 2010-2011 годы за 50 миллионов рублей, однако и тогда ничего не произошло. Бывший детсад оставался заброшенным и притягивал бездомных и сталкеров.*

Китайская империя  

Наконец, в 2016 году краевое агентство госимущества нашло особняку нового арендатора. На 49 лет его сдали компании «Империя здоровья», конечные владельцы которой зарегистрированы в Китае. Среди них — ООО «Северной медицины по обработке лекарственного сырья провинции Цзилинь».

Инвесторы заявили, что откроют в особняке медицинский центр. Предприниматель из соседнего с особняком здания и близкий к правительству источник рассказали «ПМ», что ходили слухи, будто к проекту имела отношение Наталья Толоконская — медик и жена тогдашнего губернатора края Виктора Толоконского. Доказательств этого обнаружить не удалось, хотя в середине 2000-х Толоконский, еще будучи главой Новосибирской области, и правда налаживал связи с провинцией Цзилинь. Представитель «Империи здоровья» сказал, что с этими слухами не знаком.

В 2016-м в здании начались работы, открыть медцентр собирались до универсиады, говорили «ПМ» в «Империи здоровья» ранее. 

К соревнованиям, впрочем, не успели. Строительное ограждение вокруг особняка убрали осенью 2019-го, но и после этого китайский медцентр не открылся. При этом работы окончены на 100%, а всего в реставрацию инвесторы вложили 188 миллионов рублей, сообщили «ПМ» в компании.

Представитель «Империи здоровья» Александр Ягодин говорит, что центр до сих пор не открыт, потому что отреставрированное здание у них пытаются «грубо говоря, отжать».

Суды  

Уже почти год «Империя здоровья» судится за особняк с краевой службой охраны объектов культурного наследия (служба ООКН) и агентством по управлению госимуществом.

Из материалов дел следует, что в октябре 2020 года агентство госимущества сообщило «Империи здоровья» о расторжении договора аренды с декабря. Поводом стали нарушения, которые, как настаивает служба ООКН, она выявила при контрольном осмотре здания.

Среди основных:

• компания не уложилась в срок (по договору нужно было завершить работы к 31 января 2019-го), 
• не согласовала проект реставрации и начала ее до получения разрешения службы, 
• а также обустроила на крыше мансардный этаж (разрушив первоначальный облик здания). 

В декабре 2020-го «Империя здоровья» оспорила в суде односторонний отказ агентства госимущества от договора аренды. В апреле суд отказался удовлетворять иск, сейчас он находится на апелляции (очередное заседание перенесли на 15 декабря). При этом суд на время разбирательств запретил регистрационные действия с особняком — то есть агентство госимущества не может передать его другому арендатору.

В январе 2021-го само агентство подало иск к «Империи здоровья» с требованием вернуть особняк Тропина краю. В октябре это дело приостановили до вынесения решения по первому иску. Юридический отдел агентства госимущества отказался от комментариев до окончания всех судов.

В «Империи здоровья» предъявленные претензии отрицают. Там настаивают, что реставрация закончилась вовремя — к 31 января, а затем проходило утверждение отчетных документов и приемка работ в службе ООКН. «Обязательством не предусмотрено, что работы должны быть выполнены и сданы до 31 января», — говорится в апелляционной жалобе компании (есть в распоряжении редакции).

Компания получила два акта приемки 21 марта 2019 года. Сейчас, по словам юриста «Империи здоровья» Оксаны Гостевской, служба не выдает последний акт — о приемке работ на территории особняка. Дело, по ее словам, в реестровой ошибке на участке строения. «С правой стороны участка граница была сдвинута примерно на метр, и было непонятно, куда нам ставить забор. Из-за этого сейчас здание не получается сдать в эксплуатацию», — говорит Гостевская.

Компания заказала новый проект межевания участка под особняком и справа от него, чтобы исправить ошибку. 

Спорный акт  

В ответ на остальные претензии «Империя здоровья» выдвигает встречные — якобы служба ООКН сфальсифицировала документы о выявленных нарушениях. 

Нарушения служба зафиксировала в акте осмотра №19 от 18 сентября 2020 года. Как рассказывает представитель компании Александр Ягодин, этот акт существовал в нескольких вариантах, сильно отличающихся между собой.

Первую версию акта служба ООКН опубликовала у себя на сайте 17 сентября 2020-го (Копия этого варианта есть в распоряжении «ПМ»). В ней говорится, что 16 сентября 2020-го служба дала задание специалистке осмотреть особняк. В документе при этом указано, что осмотр прошел 16 августа, а сам акт датирован 18 августа. В выводах перечислено, что ПСК «Ренова» (подрядчик «Империи здоровья») в 2017-2018 годы получила разрешения на работы со зданием. Однако уточняется, что компания без разрешения обустроила мансардный этаж и нарушила предмет охраны — то есть разрушила оригинальную крышу здания.

Ошибка с датами — не единственная в этой версии. Например, специалистка ссылается на приказ о предмете охраны №561 от 5 сентября 2016-го. Но, как обнаружил «ПМ», этот приказ касается не особняка Тропина, а другого памятника — Речного вокзала. 

При этом в суде по первому иску фигурирует уже другая версия акта, следует из материалов дела. В ней указаны верные даты: проверка прошла 16 сентября, а документ составлен 18-го. В версии уже не упоминаются ни приказ о Речном вокзале, ни разрешения, выданные ПСК «Ренова», — наоборот, говорится, что работы провели до получения разрешений, а проект не проходил экспертизу. Среди других нарушений перечислены обустройство проемов на первом этаже, лестницы с первого на второй этаж и того же мансардного этажа.

В июне «Империя здоровья» подала заявление в полицию о фальсификации акта, но там разные версии документов не сочли подозрительными. Зато служба ООКН вскоре поменяла акт на сайте. Сейчас там опубликован документ, файл которого, судя по метаданным, создан 12 июля 2021-го.

В самой службе не отрицают, что версий акта было несколько, однако объясняют это по-разному. Например, если судить по материалам на сайте арбитража, то в первом акте специалистка, по версии службы, просто ошиблась и неверно указала даты и выводы проверки. А в апелляционной жалобе «Империи здоровья» говорится, что на суде служба назвала опубликованный 17 сентября акт лишь проектом документа, но в то же время и акт об осмотре особняка в августе якобы тоже существовал, так как служба проводила проверку и в августе.

Суд в этом вопросе пока на стороне службы. В июне 2021-го «Империя здоровья» пыталась оспорить акт осмотра и признать его фальсифицированным. Однако судья посчитала, что компания опоздала со сроками подачи иска и не удовлетворила его. В октябре компания снова подала в суд, на это раз требуя признать акт недействительным, — иск сейчас рассматривается.

«ПМ» в службе ООКН ответили, что «не согласны с позицией “Империи здоровья” о фальсификации акта», и сослались на упомянутое решение суда.

Мансарда  

Довод службы ООКН о том, что при реставрации компания разрушила оригинальную крышу особняка и построила вместо нее мансарду, в «Империи здоровья» называют абсурдным.

Иронично, но крыши особняк лишился в период, когда его арендовала страховая компания «Кров». Еще в сентябре 2003 года составлен акт утраты первоначального облика памятника архитектуры, по которому чердак особняка был изношен на 60%. По заказу «Крова» был разработан проект реконструкции здания, в котором чердак перестраивался в мансарду. В 2004-м проект прошел согласование краевого комитета архитектуры и градостроительства и экспертизу.

Судя по старым фото, к июню 2005-го оригинальную крышу здания разобрали и начали строить мансардный этаж. До своих финансовых проблем «Кров» успел обустроить новые стропила и металлоконструкции мансарды. В 2008 году, когда здание было в пользовании прокуратуры, проект реконструкции изменили, но в нем предусматривалось завершение обустройства мансарды, и эти изменения также были согласованы. В том же году крышу обтянули профлистом, после чего активных работ на особняке не велось.

«Империя здоровья» заказала экспертизу, которая подтвердила, что мансарду начали строить в 2004-2005 годы после демонтажа крыши особняка Тропина, но не довели до конца. Доведенная до проектного решения «Империей здоровья» мансарда, согласно заключению, соответствует проекту и выданным разрешениям. (Копия заключения есть в распоряжении редакции).

В службе ООКН объяснили «ПМ» суть своей претензии: компания смонтировала мансарду по проекту, разработанному без учета приказа о предмете охраны. Приказ утвержден в 2013 году. В нем описан особняк, каким он был в начале 20 века: тогда здание венчала вальмовая металлическая крыша, признанная одним из предметов охраны. При этом в приказе отмечается, что крыша была утрачена.

Однако в службе считают, что, раз приказ утвердили до заключения договора с «Империей здоровья», то «компания была обязана обеспечить соответствие облика объекта предмету его охраны».

«До возникновения конфликта мы проводили совещания с представителями “Империи здоровья”, где указывали, что работы необходимо выполнить исключительно на основании проектной документации, разработанной с yчeтoм предмета охраны объекта, а также получившей положительное заключение государственной историко-культурной экспертизы. Нашу позицию компания не учла», — заявили «ПМ» в службе.

Юрист «Империи здоровья» Оксана Гостевская парирует, что, если следовать приказу о предмете охраны, то компания должна была разрушить смонтированные до них стропила и конструкции мансарды. «Но мы по закону не можем ничего разрушать на историческом объекте», — говорит она.

25 октября «Империя здоровья» подала иск к службе ООКН, где просит исправить описание предмета охраны 2013 года из охранного обязательства и добавить в него сведения о мансардном этаже. В службе ООКН считают, что работы, прошедшие в особняке в 2004-2006 годы, не могут быть основанием для изменения документа.

* В исторической части материала использовалась информация из служебной записки 2008 года экс-главы службы ООКН Юрия Тихоновича министру культуры края, из акта осмотра здания от апреля 2012 года.