Увидимся в суде: как не вылететь из арендованного помещения из-за арендодателя?

Красноярские юристы поделились своим взглядом на историю, в которую попала «Нетипичная пельменная» в ЦУМе. По заявлению ресторанной группы, арендодатель в одностороннем порядке расторг договор аренды и попросил бизнес «на выход» в течение месяца. При этом никаких условий договора, по их словам, заявление не нарушало. В администрации ЦУМа от каких-либо комментариев для «ПМ» отказались.

Разбор ситуации

Юрист Денис Сапрыгин, специализирующийся на коммерческом, экономическом праве и трудовых правах считает, что, если бизнесмен инвестирует в помещение, то для него критически важен длительный срок аренды и отсутствие у собственника права выгнать из него, уведомив за месяц. Предпринимателю нужно в этом случае заключать договор аренды на несколько лет с правом расторжения только по соглашению сторон.

«Проблема в том, что бизнес плохо просчитывает риски, склонен договариваться полюбовно, не обращая внимания на то, что написано в условиях договора. То есть тут не столько арендодатель недобросовестный, сколько арендатор безграмотный», — пояснил Денис Сапрыгин «Проспекту Мира».

С коллегой в этом конкретном случае не согласна красноярский правозащитник Мария Федотова — считает, что решение арендодателя можно оспорить в суде.

По общему правилу (ст. 310 ГК РФ), односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Например:

• если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
• существенно ухудшает имущество;
• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
• не производит капремонт в установленные договором сроки.

«Верховным Судом РФ в Постановлении 54 от 23.05.2015 указано, что по сути односторонний отказ — это форма сделки и к ней применимы правила о недействительности и ничтожности, а также указано, что не для всех типов договоров такой отказ возможен. Этим же Постановлением ВС РФ обращает внимание, что отказ от договора, совершенный недобросовестно, без учета прав и интересов другой стороны может быть признан судом ничтожным и не будет иметь никаких правовых последствий», — рассказала «ПМ» Мария Федотова.

Правозащитник уверена, что арендатор в данной ситуации имеет основания для обращения в Арбитражный суд за защитой нарушенного права.

«Противоречит договорной конструкции»

Согласна с Федотовой и уполномоченный по защите прав предпринимателей Красноярского края Ольга Загитова. Она пояснила «ПМ», что любое заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных прав.

«По общему правилу, односторонний отказ от исполнения договора не допускается (п. 1 ст. 310 ГК РФ). Если стороны заключили сделку, они должны добросовестно исполнять ее условия. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных законом или договором», — рассказывает Загитова.

Бизнес-омбудсмен добавляет, что включение в текст срочного договора аренды условий, по которым какая-либо из сторон получает право в любое время немотивированно отказаться от него, противоречит договорной конструкции срочной аренды.

«При этом, согласно п. 4 ст. 1 ГК никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании ст. 10 ГК или о ничтожности таких условий по ст. 169 Кодекса», — заключила Ольга Загитова.

В прокуратуре «ПМ», что прокомментировать сложившуюся ситуацию между двумя частниками они не могут — только в случае, если арендатор подаст заявление на арендодателя.

Простой кейс по аренде для начинающих предпринимателей

1. Правильно составленное соглашение сбережет нервы и деньги.
2. Ни о чем не договариваться на словах — все должно быть отражено в документе.
3. Убедиться, что помещение подходит — объект должен соответствовать задачам аренды, например, удобное местоположение.
4. Помещение должно соответствовать деятельности бизнеса с точки зрения закона, например, в подвалах запрещено размещать мастерские или какое-то производство. Местные власти вправе устанавливать доптребования.
5. Договор аренды должен соответствовать закону. И его должны подписать уполномоченные лица.
6. В договоре должны быть согласованы существенные условия. Для договора аренды это — объект аренды, цена, срок, момент передачи и возврата помещения, а также любые другие условия, о которых одна из сторон заявит как о существенных.
7. В договоре должен быть прописан порядок досрочного прекращения аренды, право субаренды, условия ремонта, содержания и т. д.
8. Убедитесь, что все условия и важные моменты вы с арендодателем понимаете одинаково.