Брать ли сейчас ипотеку? Что делать, если нужно жилье? Какие есть скидки? Отвечаем

Ключевая ставка

13 сентября Центробанк повысил ключевую ставку с 18 до 19%. По словам регулятора, инфляционное давление в России остается на высоком уровне, рынок труда — жестким, а потребительская активность — высокой. Центробанк отмечает, что банковские ставки недостаточно сдерживают кредитование, а внутренний спрос превышает возможности экономики для расширения производства.

В итоге регулятор решил повысить ключевую ставку для снижения инфляционных ожиданий и возвращения инфляции к цели в 2025 году.

При этом в Центробанке допускают, что ключевая ставка в ближайшее время может вырасти еще раз. Эксперты предполагают, что ставка вырастет до 20%. Следующее плановое заседание Банк России по ключевой ставке проведет 25 октября.

Как пишет «Коммерсант» со ссылкой на «Дом.рф», в крупнейших банках России средняя ставка по ипотеке превысила 21% и обновила многолетний максимум.

«Проспект Мира» поговорил с руководителем агентства недвижимости о ситуации на рынке в Красноярске и крае и спросил, что делать людям после повышения ключевой ставки и стоит ли сейчас брать ипотеку для покупки жилья.

Риелтор и руководитель агентства «Актив недвижимости» Наталья Осколкова отметила, что повышение ключевой ставки началось еще в сентябре 2023 года и она по-прежнему продолжает расти.

«Сейчас ключевая ставка действительно высокая. Если ее завтра снизят, мы все будем очень рады. Однако мы никак не можем повлиять на этот процесс, поэтому мы должны исходить из той ситуации, которая есть на рынке.

К тому же к нам каждый день приходят люди, и мы должны им помочь в решении жилищных вопросов. Не стоит забывать и о том, что убрали ипотеку с господдержкой. Ужесточили условия по семейной ипотеке. Сейчас далеко не каждый может ей воспользоваться.

Ужесточили требования и к самому заемщику, выросла сумма ежемесячного платежа. Более того, сейчас долевое строительство можно взять только от застройщика, а раньше можно было от физических и других юридических лиц. При этом могу сказать, что рынок уже немного адаптировался к повышению процентной ставки».

По словам Натальи, сейчас реальных покупателей на рынке недвижимости достаточно мало. Если раньше люди брали квартиру в новостройке под 8% или вторичное жилье под 10%, то это было нормально. Однако сейчас просто пойти как раньше и купить квартиру — уже не получится.

«Сделок стало действительно меньше. Люди, которым нужно купить или продать квартиру, на рынке есть всегда. От нас, как от специалистов, требуется высокий уровень профессионализма, чтобы помочь людям.

Сейчас у всех основная задача — сделать так, чтобы покупатель мог ежемесячно платить по ипотечному кредиту. По прогнозам, на рынок может выйти огромное количество объектов, по которым люди не смогли платить».

При этом Осколкова отмечает, что сейчас у некоторых людей большое количество наличных средств на руках, поэтому сделок с наличными стало много.

Руководитель агентства объяснила, что раньше люди держали деньги в акциях и облигациях, на банковских счетах и вкладах. У некоторых сейчас такой возможности нет, а кто-то просто не доверяет банкам. Часть людей считают, что вложить деньги в недвижимость будет надежнее.

Стоит ли сейчас оформлять ипотеку?

На вопрос о том, стоит ли людям сейчас брать ипотеку, Наталья отвечает, что ее агентство в основном выводит на сделки тех людей, которым действительно нужно решить жилищный вопрос. Это семьи с детьми, которые хотят увеличить жилплощадь; те, кому досталась квартира в наследство и т. д.

«С каждым клиентом мы работаем индивидуально, садимся и рассуждаем, что можно сделать в его ситуации.

Я всегда говорю, что тем, кому не нужно прямо сейчас решать жилищный вопрос, нужно сидеть спокойно. Некоторым клиентам мы так и говорим: „Зачем вам это сейчас делать? Какой смысл?“. Сейчас не самое лучшее время для покупки жилья в ипотеку».

Что делать людям, которым все-таки нужно купить или продать квартиру

1. «Прийти в агентство на бесплатную консультацию. Мы посмотрим, насколько реально, что ему одобрят ипотеку, есть ли у него официальное трудоустройство, какой первоначальный взнос, обстоятельства и т. д. Также мы сделаем финансовый план решения квартирного вопроса.
2. Если человеку одобрили ипотеку, то мы как агентство недвижимости начинаем, к примеру, продавать его старую недвижимость. В итоге клиент уже понимает, сколько будет стоить его новая квартира и какой у него будет ежемесячный платеж.
3. После этого мы оцениваем то, что именно клиент хочет купить. В итоге все прозрачно и покупатель сам оценивает, сможет ли он потянуть это или нет.

Наиболее выгодный вариант — если у вас есть ребенок не старше 7 лет. В этом случае советую воспользоваться семейной ипотекой. Это выгодно и эту возможность нужно обязательно использовать.

Если в семье есть два ребенка в возрасте от 7 до 18 лет, то можно приобрести квартиру в новостройке в Сосновоборске или в других малых городах края.

Также выгодно пойти к застройщику и построить дом по семейной ипотеке под 6%. Там есть свои „но“, потому что рынок только адаптируется к этому. О том, что выгодно сейчас купить квартиру просто так, то мы об этом сейчас даже не говорим».

Как говорит Наталья, в настоящее время все направлено на то, чтобы покупателям было комфортно платить и «не задохнуться» от ежемесячного платежа по ипотеке. Она отмечает, что агентства недвижимости вместе с банками и застройщиками решают, как оптимизировать платеж.

«В первую очередь агентства недвижимости пользуются теми программами, которые предлагают банки и застройщики. Это субсидированная ипотека, покупка своей ставки, „правильная ипотека“, рассрочка от застройщиков.

Сейчас у нас идут такие сделки, когда клиенты с первоначального взноса покупают ставку у банка на весь срок ипотеки. Кто-то за 500-800 тысяч рублей, а кто-то и за большие деньги.

В результате на весь период ипотеки снижается процентная ставка и она уже составляет не 21%, а в зависимости от той комиссии, которую может заплатить покупатель. Так ставка может составить даже 12%.

Бывают случаи, когда застройщики предлагают удорожание стоимости объекта на 15%. В этом случае процентная ставка на два года составит 5,9%.

Получается, что квартира с 10 миллионов стала стоить 11,5 миллиона рублей. И человек на это идет, потому что для него важен комфортный платеж. А через 2 года мы спокойно сделаем рефинансирование. По условиям кредитного договора рефинансирование можно сделать уже через полгода.

Если у человека все в порядке с кредитной историей, то мы можем его перевести в другой банк. Таким образом, можно снизить сумму платежа. Если человек адаптировался к платежу, то мы можем снизить ему процент в банке за счет уменьшения срока платежа. Всегда выгодно сократить срок платежа.

Поэтому на мой взгляд рынок недвижимости адаптировался к ситуации. Людям надо жить и решать свои квартирные вопросы, поэтому мы их решаем».

«Комбо-ипотека»

В беседе с «Проспектом Мира» Наталья Осколкова рассказала о «комбо-ипотеке», которую активно предлагают банки.

«К примеру, квартира стоит 10 миллионов рублей. Семейную ипотеку у нас в Красноярске дают на 6 миллионов рублей. То есть у человека должно быть еще 4 миллиона рублей своих.

Первоначальный взнос очень большой — около 2 миллионов рублей. Что делать людям в этой ситуации? Искать наличку? Еще где-то брать кредит? Что сделали банки? Они придумали комбо-ипотеку, которая к 6 миллионам, выданным по семейной ипотеке, добавляет первоначальный взнос в два миллиона под 21%.

В итоге 6 миллионов и 2 миллиона складываются. Процентные ставки в 6% и 21% складываются в сумме между собой. В итоге выходит средневзвешенная ставка в 8-10%.

Все зависит от суммы, которой не хватает человеку. Таким образом, идет оптимизация кредита. Получается, что в таких условиях человек может приобрести квартиру дороже, но с подъемным для себя платежом.

К тому же застройщики сейчас берут на себя часть оплаты процента. Кто-то на год или два, а кто-то на весь период. На прошлой неделе у нас была сделка, когда клиенты вышли без удорожания стоимости квартиры под 4,5%. У них семейная ипотека».

Также руководитель агентства «Актив недвижимости» отмечает, что на данный момент на рынке очень большой разрыв в стоимости квартир. Разница в цене между двумя одинаковыми квартирами может составить 1 миллион рублей.

Наталья поясняет, что более высокую стоимость устанавливают владельцы квартир, которые не работают с агентствами и не ориентируются в ценах.

«Сейчас в первую очередь на рынке уходят квартиры, где продавец указывает ту цену, которую ему советует поставить агентство. Агентства советуют поставить цену, потому что они понимают, сколько реально покупатель может за нее отдать. Весь рынок зависит от того, комфортно ли покупателю платить ежемесячный платеж или нет.

Цены на квартиры, которые указаны на агрегаторах типа „Авито“ и „Циана“ — это ожидания собственника.

Владельцы не успевают адаптироваться к изменениям на рынке. Нужно помнить, что цену за квартиру дает покупатель, а не продавец.

Если человек не адаптируется быстро и не поймет реальную стоимость своей квартиры, может через месяц потерять в деньгах при продаже жилья.

На сделку выходят только те собственники, которые привлекают покупателя стоимостью. И сейчас для большинства клиентов, которые воспользовались ипотекой для покупки жилья, основное преимущество — ежемесячный платеж. Люди идут в менее качественное жилье, лишь бы была комфортная сумма по платежу».

Льготная ипотека портит рынок. Почему?

Наталья Осколкова считает, что льготные программы портят рынок недвижимости. Она говорит, что не против выдачи маткапитала и в целом выступает за семейную ипотеку, но есть минусы у ипотеки с господдержкой, которую как раз закрыли.

«Если же говорить про ипотеку с господдержкой, то она здорово подпортила рынок недвижимости. Все, кому не лень, брали, застройщики сразу начали наращивать стоимость жилья. В итоге пошел очень серьезный дисбаланс.

Из-за роста цен на новостройки начало дорожать вторичное жилье, в том числе на фоне инфляции и общего роста цен.

Сейчас стоимость жилья немного падает, в том числе за счет того, что собственники понимают, что покупателям сложно купить квартиру и они снижают. При этом мы не ждем, что рынок рухнет и всем собственникам придется сильно снижать стоимость своих квартир».

По словам эксперта, сейчас на рынке в приоритете стоят 2-комнатные квартиры. По данным Росреестра, за последний квартал 2024 года таких квартир было зарегистрировано больше всего.

«Средний чек на рынке (покупка и продажа) — 5-7 миллионов рублей. На данный момент на рынке недвижимости больше сделок, связанных с продажей и покупкой маленьких квартир. Их легче купить.

Поэтому в таких ситуациях большие квартиры в первую очередь дешевеют за квадратный метр. Стоимость маленьких снижается медленнее».