Комплексное развитие территории (КРТ) должно выглядеть как снос домов и других объектов на определенном участке, расселение людей и застройка новым жильем вместе с социальной инфраструктурой — парками, дорогами, инженерными сетями, спортивными объектами. Все это должен делать застройщик и еще, например, предоставлять бесплатно властям расчищенную площадку под дальнейшее строительство школ и детсадов.
Часть красноярцев, чьи дома попали в зону КРТ, сейчас судятся из-за низких компенсаций на жилье. Часть жителей, активистов и депутатов считают, что на деле такая схема выгодна только городским властям и застройщикам, которым можно увеличивать плотность застройки в границах КРТ.
В Красноярске бурно обсуждали новость — мэрия собирается перевести «примерно пятую часть» всего города в зону КРТ. Некоторые депутаты заксобрания задумались о том, чтобы забрать у администрации города полномочия на выдачу земли под строительство и передать их на уровень края.
На тему КРТ в эфире телеканала «Енисей» высказался начальник управления прокуратуры Красноярского края Артем Щелканов.
Представитель ведомства сказал, что с точки зрения закона КРТ призвано улучшать городскую среду, возводить социальные объекты и тому подобное, однако в Красноярске программа вызывает много споров.
Щелканов сообщил, что в Красноярском крае в настоящий момент действует девять договоров КРТ, не один пока не реализован — участки покупаются, создаются планы, документы оформляются.
Зимой 2024 года власти города сократили коэффициент плотности жилой застройки с 1,7 до 1,3 — это означает, что вместо 17 тысяч квадратов жилья на гектаре земли можно строить только 13 тысяч квадратов. При этом власти оставили коэффициент 1,9 для зон КРТ, чтобы мотивировать застройщиков заключать договоры о комплексном развитии территории.
Но на днях депутаты горсовета по инициативе некоторых застройщиков и мэрии приняли решение сохранить коэффициент на тех участках, где ранее были утверждены планы — то есть разрешили строить более плотно. Так, в Тихих зорях позволили застраивать участок с коэффициентом 1,85.
Щелканов назвал это решение «шагом назад». Он считает, что власти таким образом не содействуют решению проблем с плотностью застроек и строительством социальных объектов. Сейчас прокуратура проводит проверку по решению, принятому горсоветом. Ведомство решит, будет ли «опротестовывать его, либо нет».
В интервью зашла речь о выплатах собственникам, чьи земли попали под изъятие в рамках КРТ. Щелканов заявил, что между сторонами всегда возникают споры о стоимости недвижимости, так как застройщик хочет сэкономить, а собственник — не прогадать.
Но он сказал, что чаще всего людям действительно предлагают стоимость меньше рыночной. Тогда назначается суд.
«Для этого закон предусмотрел специальную процедуру — изъятие для муниципальных нужд. Если человек не согласен с ценой застройщика, а так бывает в большинстве случаев, поскольку она действительно не отвечает рыночным критериям, тогда муниципалитет принимает решение участок изымается в судебном порядке. В ходе судебного разбирательства назначается экспертиза, которая определяет рыночную стоимость этого объекта».
Представитель ведомства сообщил, что в прокуратуру поступает «большое количество жалоб» на заниженную стоимость при оценке недвижимости. Ведомство в своих ответах напоминает людям, что они могут отказаться от суммы, предложенной строителями, и идти в суд для переоценки.
Далее Щелканов отметил, что законом предусмотрены критерии, которые определяют, что под КРТ могут изымать только определенные объекты, в числе которых аварийные дома, бараки и тому подобное.
«Просто так прийти и расселить кирпичные или панельные пятиэтажки не получится, скорее всего, потому что они под критерии не будут попадать. Тем более, что все решения мы проверяем и не допустим того, чтобы кто-то остался без жилья в домах, которые не отвечают критериям и являются добротными», — заявил Щелканов.
В разговоре с Щелканов журналист не стал напрямую говорить о проекте глобального КРТ, который хочет принять мэрия. Однако он упомянул, что в городе есть микрорайоны без школ и детских садов, которые были построены «до эпохи КРТ», и спросил, есть ли возможность повлиять на застройщиков и дальше развивать территорию.
Представитель ведомства ответил, что такие механизмы очень ограничены и «по сути и два-три можно назвать»:
«Первый — это опять же мы используем механизм изъятия для муниципальных нужд, когда город находит участок и на нем есть постройки. Производится оценка собственности, изъятие, снос по судебному решению и строительство школы или садика. Это очень сложный и дорогостоящий механизм — возникают споры, и трудно это проходит в публичном пространстве».
Далее Щелканов назвал механизм комплексного развития территории. По его мнению, КРТ упрощает весь процесс, но представитель прокуратуры не упомянул здесь о проблемах, которые связаны с изъятием и сносом имущества людей. Представитель ведомства говорил, как в теории можно с помощью КРТ оснащать территории социальными объектами.
«Закон не ограничивает администрацию в том, какие условия можно включить в договор. Можно и включить строительство школы и в другом микрорайоне, то есть здесь мы строим многоэтажки, в другом — социальный объект. Это возможно. Я знаю, что в администрации уже этот вопрос прорабатывается. Застройщики, которые будут возводить объекты, где небольшая нуждаемость в социальной инфраструктуре, перенесут ресурсы на другую территорию, где вообще нет никаких социальных объектов».